2021年6月17日，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县人民政府办公室印发了《尼勒克县城镇老旧小区改造项目实施方案》（尼政办发〔2021〕18号）。如有尼勒克县、新源县、昭苏县农村产权交易问题，请咨询尼勒克县农村产权交易、新源县农村产权交易、昭苏县农村产权交易。工作目标是：2020年新开工改造城镇老旧小区11个，2021年计划开工改造城镇老旧小区13个，到2022年实现2000年底前建成的需改造城镇老旧小区应改尽改，2023年有序推动2000年底后建成的需改造城镇老旧小区。

关于印发《尼勒克县城镇老旧小区改造项目实施方案》的通知

尼政办发〔2021〕18号

各乡（镇）人民政府、种蜂场管委，县人民政府各部门（单位）：

《尼勒克县城镇老旧小区改造项目实施方案》经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

尼勒克县人民政府办公室

2021年6月17日

尼勒克县城镇老旧小区改造项目实施方案

为贯彻落实《关于自治区全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（新政发〔2021〕3号）和《自治州全面推进城镇老旧小区改造工作的实施方案》的通知，全面推进我县城镇老旧小区改造工作，结合实际，特制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九届五中全会和第三次中央新疆工作座谈会精神，贯彻落实自治区党委九届十一次全会精神，贯彻落实1月3日自治州党委常委（扩大）会议精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，结合推进城市更新，科学规划，大力改造提升城镇老旧小区，改善居住条件和环境，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则

坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，充分尊重居民改造意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

坚持因地制宜，做到精准施策。既尽力而为又量力而行，合理确定改造内容,因地制宜制定小区改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

坚持科学规划，推进高质量建设。摸清城镇老旧小区底数，科学规划改造时序，分步实施、稳步推进，严格执行建设标准体系，健全改造项目推进机制，加强工程质量安全监管，打造群众满意工程。

坚持居民自愿，调动各方参与。开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

坚持保护优先，注重历史传承。兼顾保护和利用、功能完善和历史传承，落实历史建筑保护修缮，保护历史文化街区，在改善居住条件和提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，推动社会治理和服务重心向基层下移，创新小区治理模式，推动物业服务提升，完善小区长效管理机制。

坚持和谐共建，促进互嵌式居住。推动形成互嵌式居住环境，搭建各族群众交往交流交融平台，增强中华民族共同体意识。

（三）工作目标

2020年新开工改造城镇老旧小区11个，涉及居民663户，2021年计划开工改造城镇老旧小区13个，涉及居民549户；到2022年形成城镇老旧小区改造科学高效的工作机制，实现2000年底前建成的需改造城镇老旧小区应改尽改，改造后的小区基础设施完善、社会服务配套、环境干净整洁、管理规范有序；2023年有序推动2000年底后建成的需改造城镇老旧小区，到“十四五”末，完善各老旧小区的公共服务配套、提升小区各项目功能。

二、明确改造任务

（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区应为县城建成年代较早，失养失修失管、市政基础设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）；重点改造2000年底以前建成的城镇老旧小区，对2000年底以后建成的按照国家年度改造计划申报相关政策逐步实施改造。

（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类（详见附件2）。对不符合抗震防灾要求的老旧住宅，应按照国家和自治区关于抗震防灾工作要求和总体加固方案，由县住建局组织社区、相关单位和建设单位开展房屋建筑鉴定，并纳入本县专项抗震加固改造计划，建立加固项目库，分期分批推进。城镇各社区要把增加老旧小区停车位，既有住宅加装电梯、完善公共服务设施、补充绿化休闲空间作为重要改造内容，加大推进力度。

（三）全面开展摸底调查。由尼勒克镇、乌赞镇、各村（社区）对辖区内需要实施改造的小区开展摸底调查，全面摸清本辖区城镇老旧小区基本情况，完善本辖区城镇老旧小区基本信息台账和改造项目储备库。

（四）科学编制改造规划。尼勒克镇、乌赞镇、各村（社区）摸清本辖区城镇老旧小区底数和改造需求。县住建局会同发改、财政科学编制尼勒克县城镇老旧小区改造五年专项规划，按照先地下后地上的原则，与城市国土空间总体规划，城镇市政基础设施、公园绿地、消防、养老、托育服务设施，特别是幼儿园教育设施建设等专项规划有效结合。

（五）合理制定改造计划。尼勒克镇、乌赞镇、各村（社区）在广泛征求所属小区居民改造意愿基础上，向县住建局提出改造申请，县住建局会同发改、财政部门切实评估财政承受能力，汇总后研究制定本年度改造计划,并按规定报县城镇老旧小区改造工作领导小组办公室审核，经审核同意后上报州级。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及城镇市政基础设施、电力、通信等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效衔接，同步推进实施。

（六）共同制定改造方案。尼勒克镇、乌赞镇作为城镇老旧小区改造项目实施主体，应统筹协调居民委员会、产权单位、物业服务企业等, 充分征询居民需求，委托具备相应资质的勘察设计单位制定改造方案。优先对年代较早、居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。更多关注困难群体，优先考虑退休职工多、老年人比例高且养老设施配建不达标、历史遗留问题多、矛盾困难多的城镇老旧小区。按照城镇老旧小区改造内容清单，结合小区实际制定改造方案，对改造方案按规定进行公示。

三、建立健全组织实施机制

（一）建立统筹协调机制。成立由政府主要领导担任组长的尼勒克县全面推进城镇老旧小区改造工作领导小组，对城镇老旧小区改造工作负总责，组建工作专班，加强工作专班推进机制，明确相关部门、单位职责，落实主体责任，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。尼勒克镇、社区作为项目实施主体，要加强基层党组织领导，发挥组织协调作用，加强政策宣传，动员居民参与，及时化解矛盾，优化改造设计方案，推进改造项目有序实施。

（二）健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设，社区服务体系建设有机结合，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会，产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立改造项目推进机制。建立城镇老旧小区改造全过程监管机制，推进项目有序实施。为相关专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。支持采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品和相关部门要按照有关规定，落实建设各方主体责任，加强对改造工程全过程质量安全监管，确保工程质量、安全生产文明施工、扬尘治理等管理措施到位。组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。项目完工后，由建设单位组织所在镇、村（社区）、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、市政设施运营管理等单位共同验收。尼勒克镇、乌赞镇和各社区加强工程建设案资料收集和存档，各部门竣工验收后向县城建档案馆移交工程建设档案，确保改造工程资料完整性。

（四）完善小区长效管理机制。进一步贯彻落实州疫情指挥部《关于常态化疫情防控下全面加强物业管理的实施方案》，推动建立健全基层党组织领导、社区居民委员会配合、业主委员会和物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。推进物业管理服务区域优化整合，县住建局合理整合物业管理区城，组织协调多个老住宅区共同委托一个物业服务企业或者其他管理人管理，对未成立业主委员会无物业管理主体的小区，由镇、村（社区）组织业主合理选聘物业服务企业，积极推进物业管理全覆盖。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，对未缴纳住宅专项维修资金的老旧小区，由社区组织业主委员会（或业主）进行缴纳，每个小区统一缴纳标准，按住房建筑面积30-50元/平方米缴纳。促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资的原则，居民出资可通过直接出资、使用（补建、续筹等）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

（二）加大政府支持力度。积极争取中央补助资金和自治区财政配套资金，中央补助资金和自治区财政配套资金重点用于基础类改造内容。县财政落实配套资金，纳入国有住房出售收入存量资金使用范围，统筹涉及住宅小区建设管理的各类资金用于城镇老旧小区改造。申报地方政府专项债券筹措改造资金。县税务部门要认真落实国家关于城镇老旧小区改造相关税费减免政策。

（三）争取金融服务支持。按照国家相关要求支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，与国开行伊犁分行、农发行尼勒克分行沟通，按照政策要求，依法合规加大对城镇老旧小区改造和加装电梯的信贷支持力度。商业银行要加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施改造和加装电梯的企业、项目和居民提供信贷支持。

（四）引导专业经营单位积极出资。积极引导城镇市政基础设施等专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理改造后的设备设施运行、维护和管理费用，应纳入相应价格体系。

（五）加强社会力量参与。鼓励原产权单位和原建设单位出资参与改造。对具备市场化运作条件的社区养老、托育、医疗、助餐超市、保洁、文体、电梯制造、快递、停车等公共服务设施，可通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引投资参与各类配套设施和公共服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。鼓励物业服务企业投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径回收改造成本的方式参与改造。

五、完善配套政策

（一）加快改造项目审批。组织住建、发改、财政、民政、自然资源等部门和管线产权单位等对改造方案进行联合审查，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。结合工程建设项目审批制度改革，依托自治区工程建设项目审批管理平台，积极推行网上审批、并联审批和联合审图。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可免于办理用地规划许可、工程建设许可、施工图审查等手续。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无须再办理用地手续。鼓励相关各方进行联合验收。涉及市政公用设施改造的，应纳入改造方案，同步设计、同步组织实施、同步验收。对改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，在不违反有关法律法规的基础上，可广泛征求居民意见，一事一议予以解决。

（二）严格执行城镇老旧小区改造标准体系建设。按照《自治区城镇老旧小区改造工程建设技术导则》《自治区既有住宅加装电梯工程建设技术导则（试行）》《自治区智慧社区（小区）建设标准》等标准体系，明确改造要求和标准，推进智能安防建设，提升小区安全管理水平。

（三）建立存量资源整合利用机制。要加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。在符合规划情况下，结合改造建设经营性用房、车库、车位的，规划行政主管部门办理规划许可时，可以适度提高容积率和建筑密度。新建的经营性用房、车库、车位归全体业主共有，经营收益可以弥补改造资金的不足，或者纳入住宅专项维修资金管理。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的社区可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

（四）明确土地支持政策。对涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，明确在具体时期内不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。对增设服务设施需要办理不动产登记的，应依法积极予以办理。

六、强化组织保障

（一）明确部门职责。县住建局要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任,会同相关部门编制改造规划、组织计划申报、项目实施监管、工程质量监督、绩效目标考核等工作。县发改委负责城镇老旧小区改造配套基础设施建设项目组织申报、中央预算内投资计划申请，组织开展项目实施绩效评价工作，编制配套基础设施项目建设规划，组织城镇老旧小区改造地方政府专项债券项目申报，指导做好项目立项审批。县财政局负责争取中央财政补助资金,会同住建局对下达的资金进行分解，加强资金使用管理和监督，组织和指导预算资金绩效监控、绩效评价，组织申报并发行地方政府专项债券用于支持城镇老旧小区改造。县民政局负责指导老旧小区养老设施建设，指导基层民政部门引导社区居委会发动居民参与老旧小区改造。县自然资源局负责研究制定城镇老旧小区改造土地支持配套政策，指导办理改造项目规划、土地手续，增加公共建筑不动产登记工作。县公安局负责指导老旧小区社会治安管理、治安防控设施完善和管理。县商务工信局负责指导老旧小区家政服务、便民市场、便利店、社区商业发展。县教育局负责指导老旧小区教育事业发展。县卫健委负责指导老旧小区医疗服务。县税务局负责落实国家关于城镇老旧小区改造有关税费减免政策。县通信管理局负责指导协调各电信企业配合各小对老旧小区各自通信线缆设备的改造工作。国网尼勒克县电力公司负责指导老旧小区分户计量装置以外的供配电管线设施改造、验收、接收管理。

（二）压实工作责任。加强老旧小区改造专班工作力量，在各级项目指挥部的统一领导下专职负责老旧小区改造各项工作。要建立老旧小区改造工作包联制度，确定包联领导和责任人，形成主要领导挂帅、分管领导包片区、部门领导包项目的工作责任制。专班要每日向州县两级报告工作开展情况和存在的问题，分管领导要亲自安排、亲自部署、亲自督查。

（三）做好宣传引导。加大优秀项目、典型案例的宣传力度，充分利用媒体平台广泛宣传城镇老旧小区改造政策，提高社会公众对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。