各镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，有关单位：

《关于加强农村宅基地和建房审批管理工作的暂行意见》已经区政府常务会议研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

烟台市蓬莱区人民政府办公室

2021年4月27日

（此件公开发布）

关于加强农村宅基地和建房审批管理工作的暂行意见

为认真贯彻落实《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)、《山东省自然资源厅山东省农业农村厅关于印发<山东省保障农村村民住宅建设用地实施细则>的通知》（鲁自然资发〔2020〕10号）等文件精神，依据相关法律法规和政策规定，就进一步加强农村村民（指具备本村集体经济组织成员身份的村民，下同）宅基地和建房的审批和管理，切实保护耕地，维护农民权益，稳步推进美丽乡村建设和乡村振兴战略，结合我区实际，提出以下暂行意见。

一、明确总体工作思路

依法建立健全“区主导、镇街主责、村主体”的农村村民宅基地和住房建设管理体制。按照权责一致原则，逐步完善构建由镇（街道）政府（办事处）组织实施村民宅基地审批、建房规划许可和行政处罚（或强制）的管理机制，落实镇（街道）域范围内的镇街属地管理责任；明确区级各相关职能部门职责，全面理顺审批、监管和执法三大体系；通过规范审批、严格监管、从严执法，严控新增宅基地违法建设；通过落实农村宅基地和住房建设审批管理的事前、事中、事后全程监管，全面实现农村村民建房规划先行、先批后建、一户一宅、适度集中、面积法定、户有所居。

二、切实厘清部门职责

农村宅基地和建房的审批和管理事关我区农民居住权益，各镇（街道）政府（办事处）、相关单位要切实增强责任意识和服务意识，按照各自职能和国务院“放管服”改革要求，在区委、区政府的统一领导下，切实履行各自职责。

区农业农村局负责牵头农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报区自然资源和规划局；参与编制国土空间总体规划和村庄规划。

区自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，并在两年过渡期内核发农村村民住宅建设的《乡村建设规划许可证》（过渡期满，经区政府同意后移交镇街核发）。负责农村宅基地和住房的统一确权登记发证工作。拟定农村宅基地和住房的统一确权登记、权籍调查、成果应用的制度、标准规范等并组织实施。

区综合行政执法局负责依据有关法律、法规和规章，组织拟订全区农村宅基地工作中实行综合行政执法相关方面的规范性文件，并具体实施。负责实施农村宅基地方面行政处罚和行政强制。负责派驻镇街中队的业务指导、业务考核和教育培训。

区住房和城乡建设管理局负责指导农村住房建设和危房改造、限额以下乡村住房质量安全工作。负责农村村民住房建设限额以上、并且办理施工许可证的工程质量和安全的监督管理工作。

区农业农村、自然资源和规划、综合行政执法、住建等部门，要建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地和建房的审批和管理工作。

各镇（街道）政府（办事处）负责辖区内农村宅基地和建房工作的组织管理、日常审批及监管、综合行政执法及争议调处等工作，承担属地管理职责。负责镇域国土空间总体规划和村庄规划的组织编制工作。负责统筹辖区内派驻机构和基层执法力量，组织开展动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为。指导监督村级组织做好农村宅基地和建房管理等相关工作。

镇（街道）规划建设管理办公室负责国土空间规划和村（社区）镇（街道）规划建设的组织实施、农用地转用申请、年度村民建住宅新增建设用地需求计划提报；审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，过渡期后牵头核发农村村民住宅建设的《乡村建设规划许可证》；限额以下建房工程质量安全生产监管等工作。

镇（街道）经营管理中心负责指导监督村集体经济组织（以下简称村集体）按照相关规定进行民主决策。并在审批过程中负责审查申请人是否符合申请条件、是否是本集体经济组织成员、村级民主决策相关手续资料是否完备齐全等工作。

村集体经济组织负责村民宅基地和建房审批管理的申请核实、宅基地退出处置、民主决策、日常监管以及对违法违规问题的现场劝止、及时报告等相关工作。

三、单列指标保障用地

全区原则上每年单列不低于5%的新增建设用地指标，专项用于农村村民住宅建设用地。当年新增建设用地指标不足的下一年度优先保障。

各镇（街道）政府（办事处）每年6月底以前，向区农业农村局提报下一年度本辖区农村村民建设住宅确需使用新增建设用地计划，需明确到村和户提出村民新建住宅使用土地的位置面积（包括但不限于根据四至确定2000坐标系地块矢量数据及地类性质）。区农业农村局汇总后通报区自然资源和规划局。区自然资源和规划局审查确定地类面积后，对符合相关报批要求的，与区农业农村局联合行文逐级上报省自然资源厅。省自然资源厅会同省农业农村厅报经省政府审定后，报自然资源部。

四、规范农村宅基地和建房规划许可申请

（一）农村宅基地申请条件

符合下列条件之一的农村村民，可以向村集体申请使用宅基地：

1.因结婚等原因，确需建房分户，原宅基地面积低于分户标准的;

2.原有宅基地面积尚未达到法定限额标准，新建、改建、扩建需增加宅基地用地面积的；

3.实施村镇规划建设或项目建设占用原有宅基地，需要调整搬迁的；

4.发生或防御自然灾害需要迁建的；

5.村民住宅纳入文物保护需要迁建的；

6.符合相关法律法规或区人民政府规定的其他情形。

（二）农村宅基地及建房面积标准

宅基地是农村村民用于建住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，村庄宅基地面积标准为：每户不得超过一百六十六平方米；新建及整体改造的村庄和农村新型社区宅基地面积标准为：每户面积不得超过一百三十三平方米。

农村村民使用宅基地建设住宅，宅基地内所有建筑的基底面积不得超过宅基地面积的80%，附属用房建筑面积不得超过住房建筑面积的50%。

在城镇开发边界内的村庄和规划撤并的村庄范围内，不再划定、审批宅基地，按照相关规划并结合旧村改造统一建设住宅楼、住宅小区或农村新型社区。在上述区域内，除危房改造外，不审批新建、翻建、改扩建住宅，其中危房改造应原址原面积翻建，超出宅基地及建筑面积标准的，应按前两款规定执行。

农村村民不得超过批准面积建设住宅，禁止未批先建。宅基地超过规定标准的，多占的宅基地以非法占用土地论处。

（三）农村宅基地和建房规划许可申请程序

1.申请。农村村民需要宅基地用地建房的，应当填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《农村宅基地使用承诺书》，提交相关申请要件，以户为单位先向所在村集体提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

2.审查。村集体收到申请后，应在5日内完成对申请农户的宅基地和住宅现状等的审查。重点审查提交的材料是否真实有效、申请人是否为村集体成员，拟用地建房是否符合村庄规划、土地来源是否合法、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。村集体初步审查合格后，应在10日内提交村集体成员（代表）会议进行民主决策。

3.公示。未通过村集体初步审查或成员（代表）会议表决的，村集体应在5日内给予申请农户书面说明；通过村集体成员（代表）会议表决的，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房建筑面积、层数和建筑高度等情况在本村集体公示公开栏进行公示。公示时间为7日。

4.上报。公示无异议或经调查异议不成立的，村党组织负责人和村集体主要负责人在农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）中签字并加盖村集体公章，在公示期满5日内，连同申请农户提交的其他相关材料一并报送镇（街道）政府（办事处）。

（四）农村宅基地和建房规划许可申报材料

村集体应当向镇（街道）政府（办事处）报送以下申报材料：

1.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2.《农村宅基地使用承诺书》；

3.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件；

4.农村住宅的土地证明文件（属于原址翻建、改扩建的情况须提供）；

5.申请农户与村集体签订的申请用地协议（对已有宅基地、另行选址建房申请使用宅基地的，需提供与村集体签订的退出现有宅基地协议）；

6.村集体成员（代表）会议记录、公开公示影像资料等证明材料；

7.住宅设计图件（需要进行日照分析的提供日照分析报告）；

8.审批机关要求提供的其他材料。

五、严格农村宅基地和建房规划许可审批

（一）明确宅基地和建房规划许可审批流程

1.部门联审。镇（街道）政府（办事处）受理农村村民宅基地和建房（规划许可）申请后，应当在10个工作日内，组织镇街规划建设管理、自然资源和规划、镇街经管等部门人员，按照职责分工对申请事项进行联合审查并绘制宅基地坐落平面位置图。重点审查申请材料是否齐备、申请人是否符合条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村集体民主决策和公示、拟用地建房是否符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）和村庄规划、用途管制等要求。涉及占用农用地的，提出办理农用地转用审批建议，并分别在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署意见。涉及林业、水利、电力、环保、公路等部门的，镇（街道）政府（办事处）应及时征求意见。

农村宅基地和住房的统一确权登记发证工作完成后，申请原址翻建和改扩建的，还应审查是否取得自然资源和规划部门颁发的不动产权登记证书。

各镇（街道）政府（办事处）在制定辖区下一年度新增建设用地计划过程中，应在组织农村村民和村集体完成申请、审查、公示和上报等工作规程基础上，组织完成部门联审、绘制宅基地坐落平面位置图以及联审相关部门分别在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）上签署意见等工作规程。

2.镇街审批。根据各部门联审结果，对审核认定农村村民宅基地申请、用地审批和建房规划许可符合条件、报送材料完备的，应当自联审确认合格之日起，在5个工作日内予以批准，分别由镇（街道）政府（办事处）发放《农村宅基地批准书》，自然资源和规划局发放《乡村建设规划许可证》（过渡期满，经区政府同意后委托镇街核发）。镇（街道）政府（办事处）于10个工作日内，将审批情况书面报区自然资源和规划局、区农业农村局、区综合行政执法局等部门备案。

经联审不符合宅基地用地审批和建房规划许可申请条件的，镇（街道）政府（办事处）应当在3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应当在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。

（二）严格审查农村宅基地条件

申请宅基地有下列情形之一的，不予批准：

1.宅基地选址不符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）、村庄规划和用途管制要求的；

2.占用永久基本农田的；

3.将原有住宅出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的；

4.申请另址新建住宅，不签订旧宅基地退出协议的；

5.新审批宅基地未纳入年度使用新增建设用地计划的；

6.不符合“一户一宅”或用地标准的；

7.其他不符合相关法律法规和政策规定的。

（三）规范办理农用地转用审批

新审批宅基地确需占用农用地的，应符合国土空间总体规划（土地利用总体规划）、村庄规划、用途管制要求，在下达的新增建设用地指标范围内，由区自然资源和规划局按照城镇分批次用地规定，依法组织农用地转用审批材料，报区政府同意，经市政府审批后，镇（街道）政府（办事处）再核发《农村宅基地批准书》。市政府批准农用地转用10个工作日内，区自然资源和规划局将农用地转用批复，逐级报备到自然资源部建设用地审批备案监管系统，同时将批复书面通报区综合行政执法局备案。

六、强化审批服务和建房管理

（一）优化宅基地和建房审批服务

各镇（街道）政府（办事处）要建立农村宅基地和建房规划许可审查报批一站式服务制度和镇街规划建设管理、镇街经管、自然资源和规划等部门人员联合审查审核机制，公布办理流程和要件，明确镇街规划建设管理、镇街经管、自然资源和规划等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限，实现农村宅基地和建房规划许可申请报批同一个窗口进、同一个窗口出，提升为民服务质量和工作效率。镇（街道）、村两级要建立宅基地用地建房审批和管理台账，有关资料归档留存。

（二）积极公开宅基地和建房审批信息

各镇（街道）政府（办事处）、区农业农村局、区自然资源和规划局、区综合行政执法局、区住房和城乡建设管理局等单位应按各自职责分工，依照区政府信息公开相关规定，将应公开的农村宅基地和建房的审批和管理、综合行政执法等相关信息及时公开发布。经依法批准的农村宅基地和建房规划内容，各镇（街道）政府（办事处）和村集体应当及时公开审批结果，特别是《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。

（三）加强农村住房建设监督管理

农户建房开工前，镇（街道）政府（办事处）要组织镇街规划建设管理、自然资源和规划等部门人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，做好现场工作记录，指导农户按照批准面积和要求使用土地。

农户建房施工中，镇（街道）政府（办事处）要组织镇街规划建设管理、自然资源和规划等部门联合村集体进行过程监督检查，重点检查是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，工程质量是否达到规定标准、施工现场是否符合安全生产相关要求，发现问题及时制止，责成整改。

农户建房竣工后，镇（街道）政府（办事处）要组织镇街规划建设管理、自然资源和规划等部门人员对照审批内容进行实地验收，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

经批准用地建房的农户，要严格按照《农村宅基地使用承诺书》时限完成建房；应拆旧的，按照承诺的时间拆除旧房，并无偿退出原有宅基地交由村集体安排使用。通过验收的农户，及时向不动产登记机构申请办理农村房地一体不动产登记。

（四）严格宅基地和建房执法监察

各镇（街道）政府（办事处）要积极调配农村宅基地和建房的审批管理以及综合执法等专业人员力量，强化统一指挥和统筹协调职责，并按照网格化管理要求开展农村宅基地和建房管理动态巡查。要结合实际制定针对违法用地建房的发现、报告、处置措施，压实村集体第一责任人的属地管理责任，第一时间掌握违法用地建房线索和信息，对违法违规行为做到早发现、早制止，杜绝农村村民建房新增违法用地行为发生。对在镇辖村庄规划区内发现的涉及宅基地审批和建房规划的各类违法违规行为，由镇政府进行查处；对在镇和街道辖区内（不包含镇辖村庄规划区）发现的农村宅基地违法行为，各镇街要在及时制止违法违规行为的同时，通报区综合行政执法局，由区综合行政执法局进行查处。自然资源和规划局收到上级在国土卫片检查中发现的农村村民违法违规建设住宅问题线索，按以上分工，及时移交区综合行政执法局或相关镇政府进行查处。

村集体要强化主体责任，建立宅基地和建房协管员制度，由村党组织书记、村集体经济合作社理事长和村会计兼任宅基地和建房协管员，构建网格化管理模式，负责开展宅基地和建房工作日常监管，对违法违规行为做到早发现、早劝阻、早报告，努力把违法用地建房问题消除在萌芽状态。

各镇（街道）政府（办事处）、区农业农村局、区综合行政执法局、区自然资源和规划局、区住房和城乡建设管理局等单位，应当向社会公开举报、投诉电话，积极受理群众举报和投诉，按照各自分工领域，及时核查、依法依规处理。应将未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录。

七、严格落实工作保障

（一）加强组织领导。建立健全全区农村村民宅基地和建房管理工作的组织协调机制。区级由区委农办牵头，成立由区农业农村局、自然资源和规划局、综合行政执法局、住房和城乡建设管理局等单位组成的工作协调小组，作为全区农村村民宅基地和建房管理工作的组织协调议事机构，统筹抓好宅基地管理改革和村民建房管理工作。组织协调等日常工作由区委农办承担。各成员单位分管领导为区协调小组成员。各镇街也要建立健全相应的由镇（街道）政府（办事处）主要负责人任组长的组织协调机制，组织协调等日常工作由镇街规划建设管理办公室承担。

（二）强化考核奖惩。将农村村民宅基地和建房管理工作纳入对各镇街乡村振兴工作年度考核；各镇街将其纳入对村党组织书记和村集体主要负责人的绩效考核。要以结果为导向，严格考核标准，完善考核体系，发挥好考核“指挥棒”作用。加大责任追究力度，区里对监督管理不到位、非法占用土地建住宅行为处置不力的镇街，进行通报批评、约谈、挂牌督办等处理，情节严重的予以执纪问责；各镇街对当年新增农村村民违法占地建住宅的村党组织书记和村集体主要负责人进行执纪问责。

（三）打造专业队伍。统筹建立宅基地和村民建房管理服务体系，打造过硬专业人才队伍。区级各相关部门、各镇（街道）政府（办事处）要强化人才队伍建设，调配充足专业人员力量，落实相关工作经费，保障农村宅基地和建房管理工作稳妥、有序、及时开展。区级各相关业务部门要按照各自职责分工，找准农村宅基地和建房管理工作的切入点和着力点，加强对镇街基层人员的指导培训，确保基层业务人员人人能懂、个个能干，真正把农村宅基地和建房管理相关制度贯彻落实到位。

八、其他相关工作意见

本意见由区农业农村局、区自然资源和规划局、区综合行政执法局、区住房和城乡建设管理局等单位，按职责分工负责解释。本意见自公布之日起施行，有效期至2023年4月26日。

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