由于种种原因，目前农民住房财产权抵押贷款面临一些问题。要解决这些问题，就不能回避当前农村宅基地管理的相关难题。下面就跟大家聊聊农民住房财产权抵押面临的3大困难。

1、住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押

《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，而《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”显然，农房抵押时，住房财产权和宅基地使用权不能独立抵押。

2、住房财产权价值评估困难

目前农村住房市场采取的评估方法为成本法，即用重置价格减去折旧。这种评估方法在农村征地拆迁中被大量使用，不符合规范却相对简便，但问题是成本法并不能与估价目的相适应。此外，宅基地使用权的价格评估有一定难度。由于宅基地的无偿性，集体内部成员间流转时，宅基地使用权的价格理论上是零。只有当农户将宅基地退给集体，并且集体（或政府）愿意为此给予补偿时，宅基地使用权的价格才能体现。因此宅基地使用权的价格具有很大的不确定性。

3、抵押物处置困难

《房屋登记办法》规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

因此，农民住房作为抵押物处置时，受让范围非常有限。即便在有限的集体经济组织范围内,金融机构处置抵押物也面临困难。碍于邻里间的感情,很少有村民愿意购买被拍卖的房屋。综合考虑，农民住房财产权抵押违约后的处置和清偿成本较高，这会在很大程度上影响金融机构的供给意愿。

总的来讲，农村宅基地是一种用益物权，即农村居民对宅基地拥有占有、使用、收益的权利，而实际上目前农村居民对宅基地只有占用权和使用权，却没有收益权。当前，亟须改革集体经济组织成员无偿取得宅基地制度，还权赋能，使宅基地真正成为农民的财产权，完整体现农村宅基地的用益物权属性。