从市场层次来讲，城市土地市场可划分一级市场和二级市场。那么究竟什么是土地二级市场？与土地一级市场有何区别？

一、什么是土地二级市场？

2019年7月，国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》）。这是我国首个专门规范土地二级市场的重要文件。

具体而言，“土地”，主要是指建设用地。通常意义上讲，土地一级市场指政府作为国有土地所有者的代表，将土地使用权以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式供应给土地使用者行为的总称。

土地二级市场指土地使用者将土地使用权转让、出租、抵押等交易行为的总称。

二、土地二级市场与土地一级市场有何区别？

城市土地一级市场是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。

目前，我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中，出让是一种较常用的交易方式，它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式；出租仍处于试点阶段；入股也只是股份公司土地资产交易的一种方式。

与一级市场不同，二级市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级市场是一种竞争性市场。目前，我国城市土地二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、抵押和入股。

总的来讲，土地一级市场体现着政府（土地所有者）与土地使用者的关系，土地二级市场体现着土地使用权人之间的交易行为。

区分一级市场和二级市场，应以交易主体为主要依据。如交易行为在土地所有者与土地使用者之间发生，都属于一级市场的范畴，如政府初次出让土地、土地使用权到期后续期、政府收回或收购土地、划拨土地补办出让（不改变土地使用权人）、出让土地变更规划条件补交出让金等。

如果交易的主体是不同的土地使用者，则属于二级市场的范畴，如土地转让、出租和抵押等。