关于湖州市南浔区全域土地综合整治中农村存量宅基地盘活利用工作的指导意见
2022-01-10 10:53:19来源：湖州市自然资源和规划局南浔分局阅读量：2744
2020年8月25日，湖州市自然资源和规划局南浔分局发布了《关于南浔区全域土地综合整治中农村存量宅基地盘活利用工作的指导意见》，本意见所涉及农村存量宅基地盘活利用实施范围为南浔区范围内合法农村宅基地，不包括南浔中心城区及南浔镇城南试验区。如有湖州市、南浔区农村产权交易问题，请咨询湖州市农村产权交易、南浔区农村产权交易，具体意见如下：
为认真贯彻落实乡村振兴战略，全面改善农民居住条件，提升农村人居环境，提高农业现代化水平，推动城乡融合发展。根据有关法律法规要求和上级有关政策精神，结合南浔区全域土地综合整治，就农村存量宅基地盘活利用工作提出如下意见：
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以实施乡村振兴战略为总抓手，坚持以人为本，通过开展全域土地综合整治，以建立农村宅基地自愿有偿退出机制为切入点，积极探索农村存量宅基地盘活利用办法，全面重构农民生活方式、农业生产方式、农村生态环境，切实保护耕地资源、保护农民利益、保障经济发展，实现城乡融合发展。
二、基本原则
（一）自愿有偿，依法审批。充分发挥农民主体地位，发扬民主、集中民意，引导多种形式的农村宅基地盘活利用办法，鼓励有意愿入住城镇的农民自愿永久退出宅基地。通过合理补偿，保障退出农民的权益。要依法审批，严格执行城乡规划、土地管理等方面的法律法规和政策规定，切实规范操作程序。
（二）科学规划，统筹推进。各镇（开发区）要根据全域土地综合整治规划，正确处理整体与局部、远期与近期、产业发展与人口集聚的关系，做到科学规划和统筹安排。在推进中，区分轻重缓急，分步实施，逐步引导农民向中心城区、集镇集中居住，鼓励多个行政村集中安置等。
（三）整合资源，合力推进。各镇（开发区）要结合全域土地综合整治工作的推进，整合农房集聚、农房搬迁和宅基地自愿有偿退出政策，结合当地实际，引导农户选择适合自身的模式，推动城乡统筹发展。
（四）因地制宜，量力而行。充分考虑农民建房的多样性、农村的现状条件以及村风民俗的差异性，保障农民的合法权益。按照“政府可承受、农民可接受、发展可持续”的要求，坚持公共利益、社会效益和农民利益的一致性，做到改革进度、政府财力可承受程度和农民接受能力的有机统一。
（五）公平公正，公开透明。在推进过程中，做到公平公正公开，农房集聚、农房搬迁和宅基地退出标准和流程全程公示，统一宅基地、农房等补偿标准，统一安置政策，对补偿结果和安置方式经公示无异议后进行，避免引起纠纷。
三、具体意见
（一）实施范围。本意见所涉及农村存量宅基地盘活利用实施范围为南浔区范围内合法农村宅基地，不包括南浔中心城区及南浔镇城南试验区（南浔中心城区及南浔镇城南试验区政策由南浔镇另行制定）。
（二）参与对象。在南浔区存量宅基地盘活利用实施范围内，拥有合法宅基地的农村居民（不包括非村股份经济合作社社员的农村居民），均可自愿报名参与。
（三）安置模式。采取三种安置模式开展农村存量宅基地的盘活利用，引导农民相对集中居住。
1.农房集聚模式。以占地面积不超过125平方米的联排安置方式进行农房集聚，由行政村或所属镇（开发区）选定集中安置点，按照《关于进一步推进农房集聚工作的实施意见》（浔委办发〔2016〕4号）文件精神，统一规划设计方案，以自建或统一建设的方式引导农村存量宅基地盘活利用。原宅基地全部退出收归集体所有，原农房全部拆除。旧房拆除按各镇（开发区）一户多宅政策处理；安置房建造费用、安置区配套设施费用由农户自行承担。
2.集中搬迁模式。以占地面积不超过85平方米的联排安置方式进行集中搬迁，由行政村或所属镇（开发区）选定集中安置点，统一规划设计方案，以自建或统一建设的方式引导农村存量宅基地盘活利用。鼓励提倡多层或小高层公寓房（人均建筑面积不超过60平方米），具体面积标准在符合法律法规和上级政策的前提下，由各镇（开发区）根据本地实际自行制定细则。原宅基地全部退出收归集体所有，原农房全部拆除。合法建筑物由所在镇村作价补偿，安置房建造费用、安置区配套设施费用由农户自行承担；选择以多层或小高层安置的，配套设施费用可相应减免。
3.有偿退出模式。以占地面积不超过45平方米的联排安置方式进行自愿有偿退出，以“占地45平方米联排+90平方米建筑面积商品住房对应的房票”、“建筑面积90平方米公寓房+110平方米建筑面积商品住房对应的房票”、“全房票即130平方米建筑面积商品住房对应的房票”等三种安置方式开展农村宅基地自愿有偿退出。公寓房和联排由行政村或所属镇（开发区）选定集中安置点，统一规划设计方案，以自建或统一建设的方式引导农户集中安置。原宅基地全部退出收归集体所有，原农房全部拆除，退出农户自愿放弃宅基地再申请权（即家庭成员永久放弃农村宅基地资格权，今后不可再新申请宅基地）。建筑物拆除根据所在镇（开发区）一户多宅政策处理。节余宅基地面积按照2250元/平方米进行补助，原有宅基地房前屋后土地及超出宅基地面积按照100元/平方米进行补助。安置房建造费用由农户自行承担，安置区配套设施费用由所在镇村承担。
自愿退出宅基地农户可享受在南浔中心城区和菱湖镇以区政府规定的优惠价购买商品住房及车位。区政府指定单位发放房票，房票价值=可享受商品住房购置面积*商品住房市场均价与安置优惠价格差价+车位市场均价与安置优惠价格差价。商品住房市场均价与安置优惠价、车位市场均价与安置优惠价由区政府根据市场情况公布，楼层价差系数以湖州市人民政府公布的标准为依据。
（四）资金安排。
1.旧房拆除及宅基地复垦工作由所在镇、村统一组织实施，复垦产生的建设用地指标优先保障安置用房的建设用地需求。盘活后的节余土地指标由区政府回收，按照水田90万元/亩、旱地50万元/亩的标准全额补助到镇（其中：由区统筹10万元/亩用于新村规划建设的奖励，奖励办法另行制定），用于开展农户补助与奖励以及旧房拆除、一户多宅清理、土地复垦、生态修复费用等方面的支出。复垦后新增农用地归所在村集体所有，由所在村进行统一管理，其土地收益归村股份经济合作社所有。
2.房票资金由区统筹安排。
3.实施项目无法实现资金平衡的行政村，按照“一事一议”另行商议解决。
（五）奖励办法。鼓励整行政村或整自然村实施农村存量宅基地盘活利用，并给予额外奖励，具体条件如下：
1.单个自然村年度内实现宅基地100%全部盘活利用的，或盘活利用户数达到30户以上且连片复垦面积达到20亩以上的。
2.整行政村实现宅基地90%以上农户全部盘活利用的。
符合以上条件的，参与集中搬迁模式的每户额外给予2万元奖励；参与有偿退出模式的每户额外给予5万元奖励。
不符合以上条件的，参与农村存量宅基地盘活利用的农户不享受奖励。但自项目启动三年内本自然村或行政村达到上述标准的，仍可享受奖励。
（六）农房安置。
1.科学选择试点村。要加大调研力度，充分了解村情民意，选择区位条件优、基础设施水平高、规模适中、群众意愿强、建新区符合规划的村率先启动，有计划、有步骤、有重点地推进农村存量宅基地盘活利用工作。
2.合理组织实施。安置小区在规划建设时，要充分考虑生产需要、民风习俗、发展趋势，统筹安排新社区基础设施建设、必要配套设施建设。新社区要根据产业特色、发展定位预留一定的建设空间。安置房由各镇（开发区）或行政村统一组织规划设计，具体建房要求参照《关于印发<南浔区农村住房建设管理办法>的通知》(浔建发〔2019〕26号)。
3.注重品质特色。注重保留农房传统特色，不搞“千村一面、照抄照搬”。对不同产业特色的村庄、不同沿线景观带的村庄以及不同类型传统风貌的村庄，要根据不同的发展定位，深入挖掘、整合、提升特色要素，在农林渔业、休闲旅游、人文历史、自然生态、民居风貌、民俗文化、基层建设和社会管理等一个或多个方面彰显特色。
4.保留文化传承。在宅基地盘活利用过程中，已实施美丽乡村精品村及美丽乡村小镇建设的村庄要予以保留，盘活宅基地上的建筑物可视情况收归村集体所有，可用于改造民宿等，发展乡村旅游；同时要做好历史文化村落、古建筑、古桥、古树名木等乡村特色文化产业的保护，保留老砖老瓦、旧石旧料、农业器具，结合本村历史文化特色进行开发利用。
（七）其他事项。
1.各镇（开发区）根据自身实际制定“一镇一策”实施细则，具体方案报区全域土地综合整治与生态修复及农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室审核通过后组织实施。各镇（开发区）制定“一镇一策”时必须以区指导意见为框架，以农户自愿选择、一户一宅为基本原则。
2.各镇（开发区）必须严格执行农村居民户籍管理的相关规定；公寓房从严控制人均面积。
3.以房票购置的房产，自取得不动产产权证之日起5年内不得上市进行交易。
4.参与农户过渡期由镇村自行安排解决，区级不另行安排过渡搬迁费用。可按照农户自愿原则，由所在镇村自行安排过渡费，对旧房进行先拆后建；同时要合理安排好参与农户中特殊病人、老年人等群体住房问题。
5.凡参与农村宅基地有偿退出模式并在中心城区或中心镇安置落户的农户，家庭子女教育享受中心城区或中心镇同等待遇。
6.各镇（开发区）要督促各相关行政村按照参与农户的意愿，做好承包土地的委托流转工作，解决参与农户的后顾之忧。
7.各镇（开发区）要因地制宜，采取多种安置方式，优先解决低保户、低保边缘户、支出型贫困户等特殊群体住房保障工作。针对该特殊群体，由镇村自行制定细则，减免农村建房基础设施配套费用；可根据农户自身意愿，优先列入宅基地自愿有偿退出模式，并可享受房票全额变现。
8.参与农村宅基地有偿退出模式的农户，除宅基地权益外，其他在本村股份经济合作社享有的原有权益不发生变更。
9.农村安置联排檐口高度不超过12米。
10.根据省市区农民建房标准，自愿有偿退出模式中合法宅基地面积最高按照140平方米计算。
11.各镇（开发区）要根据实际需要预留一定的空间，安置规划区外符合产业导向的中小企业，保障其发展。
12.区全域土地综合整治与生态修复工程及农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室根据整村优先的原则做好进度和总量控制，宅基地自愿有偿退出规模控制在1000户/年，确有需要突破总量规模的，需报请区政府研究决定。
13.存量宅基地是指2017年1月1日之前合法取得的宅基地。符合分户条件（除城市居民）但未分户的农户，参与农房集聚模式及集中搬迁模式中，可选择以成本价购置公寓房或保留申请资格（具体公寓房面积由各镇（开发区）自行制定）；自愿有偿退出模式中可以成本价购置公寓房及获取相应房票的一半价值。
14.其他未尽事宜，由区委负责解释，具体工作由区委办商全域土地综合整治与生态修复工程及农村存量宅基地盘活利用工作领导小组办公室统一应询答复。
（八）组织保障。
1.建立班子，完善机制。农村存量宅基地盘活利用工作由各镇（开发区）组织实施，各镇（开发区）要相应成立领导小组和工作班子，协调工作，研究政策，落实措施。承担“一镇一策”制订、项目前期及立项、安置房建设、设施配套、补偿置换、政策处理、宅基地复垦、社会维稳等工作。各镇（开发区）要及早启动安置房建设，及时启动建新区的道路、给排水、供电等基础设施建设，为农村存量宅基地盘活利用工作提供保障。
2.加大宣传，营造氛围。进一步加大宣传力度，统一思想，充分利用电视、报纸、电台等新闻媒体，宣传党中央、国务院和省、市有关美丽乡村、新型城镇化建设的要求，科普相关惠农惠民政策，弘扬先进榜样力量，营造良好的社会舆论氛围，帮助农民改变住宅问题上的思维定势和传统认知，提高其集中安置的积极性和主动性。
3.加强监督，公开公正。实施农村存量宅基地盘活利用工作的镇（开发区）、村应按村务公开的有关规定，及时公开相关宅基地退出阶段性情况，依法接受村民监督。项目实施单位及勘察、设计、施工、监理等单位，必须严格执行上级有关规定及相关工程质量管理标准，落实工程质量责任制和责任追究制，确保项目质量达到国家规定的标准。
本意见自公布之日起试行。原《关于有序推进农村存量宅基地盘活利用工作的指导意见（试行）》（浔委发〔2018〕100号）文件废止，但原参与报名农房集聚和农村宅基地自愿有偿退出模式并已通过审核的农户，补偿标准仍按原文件执行。
附件：1.南浔区全域土地综合整治与生态修复工程及农村存量宅基地盘活利用工作领导小组
