张家界市武陵源区关于加强农村宅基地和住房建设管理工作实施意见
2021-04-08 09:45:13来源：张家界市武陵源区人民政府办公室阅读量：1288
为认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省农村住房建设管理办法》（省人民政府令第299号）、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》和《张家界市农村村民住房规划建设管理规定》，促进节约集约用地，维护农民合法权益，推进美丽乡村建设。根据《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）精神，结合我区实际，现就加强农村宅基地和住房建设管理工作提出如下实施意见。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，围绕实施乡村振兴战略和建设美丽乡村目标，巩固和完善农村基本经营制度，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地属于本集体成员集体所有有关规定；加强农村宅基地管理，严格实行土地用途管制；依法保护农民合法权益。
二、工作目标
加强农村宅基地和住房建设管理，实现从“管到”到“管住”再到“管好”。严格实施规划，完善审批制度，严格执法监管，构建“部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体”工作责任体制机制。健全农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用机制，激活乡村发展要素，引导农村村民住宅建设合理、节约、集约用地，切实保护耕地，推进美丽乡村建设。
三、基本原则
（一）坚持便民高效。乡人民政府（街道办事处）要设立专门受理窗口，对农村宅基地和建房申请按照规定期限实行一站式服务。
（二）坚持规划先行。结合区和乡（街道）级国土空间规划，编制好“多规合一”的实用性村庄规划。没有编制村庄规划的，不得审批村民新增宅基地建房。宅基地选址必须符合国土空间规划、村庄规划以及用途管制，坚持先规划后建设。使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续，符合规划且不占用农用地的，由乡人民政府（街道办事处）审核后审批；不符合规划、需占用农用地的，乡人民政府（街道办事处）按批次及时报区人民政府主管部门按程序办理农用地转用审批手续，核发乡村建设规划许可；经批准占用耕地的，由区人民政府负责落实耕地占补平衡。
（三）坚持一户一宅。农村村民符合申请建房条件的，可以申请一处宅基地，人多地少不能保障一户拥有一处宅基地的乡村，在充分尊重农民意愿基础上，可以采取集中统建、多户联建等方式，解决农民住房的刚性需求。拆旧房新选址建房的，原有宅基地必须交还村集体经济组织，原有宅基地未利用或将宅基地流转他人的，不得再申请宅基地。
（四）坚持节约用地。农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农民住房建设用地指标实行计划单列，农村村民宅基地面积不得超过省定标准。农村村民住房建设应尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地。
（五）坚持“三权分置”。落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，积极探索宅基地“三权分置”的具体路径和办法。
（六）坚持属地管理。乡人民政府（街道办事处）要依法落实属地主体责任，加强日常巡查和执法，及时发现处置违法违规占地和建房行为。
四、工作任务
（一）明确审批范围。武陵源区农村宅基地和住房建设的审批范围是指本区城镇规划区建设用地以外所有集镇和村庄集体土地上的村（居）民宅基地和住房建设。结合实际，对下列区域实行重点监管：军地坪街道、锣鼓塔街道；索溪峪街道文风路居委会一线天、白虎堂居委会、黄龙路居委会铁厂风景名胜区界碑以内区域；协合乡龙尾巴居委会；中湖乡野鸡铺社区（野鸡铺组、石河峪组、李家岗组、骑马岭组、樟树塔组、印家坡组、香子溪组）、杨家界社区（王家垭组、青松岭组、连界岭组、得胜泉组、王家湾组、戈底峪组、岩湾组、寨峪组、白鹤坪组、寨子岗组）、石家峪村吴家铺组等区域。
（二）严格审批条件。
1.户口在当地村（居）委会，享受权利、履行义务的本集体经济组织成员，符合下列条件之一的可以申请宅基地建房：
（1）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；
（2）现有房屋属危房，旧房需拆除原址重建和移址新建的；
（3）原有住房因灾、突发性事件造成房屋毁损需重建的；
（4）宅基地存在地质灾害等安全隐患，需移址新建的；
（5）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；
（6）法律、法规、规章规定的其他情形。
2.有下列情形之一的，不予批准宅基地建房：
（1）非本集体经济组织成员或者将户口迁入当地村（居）委员会未履行村（居）民义务的“空挂户”；
（2）不符合乡（街道）土地利用总体规划、村庄规划、风景名胜区规划和其他专项规划的；
（3）占用农用地或者林地未办理审批手续的；
（4）“一户多宅”或原宅基地未拆除复垦而造成“一户多宅”的；
（5）将房屋及宅基地转让、出租、赠与他人或者改变房屋用途后造成无住房的；
（6）在原批准的宅基地以外有违章建筑且未拆除的或者有违法建房用地且未处理结案的；
（7）夫妻共有一处宅基地，虽有分列的户口，再以分户为由申请宅基地建房的；
（8）独生子女家庭以分户为由申请宅基地的；
（9）两个以上子女家庭，父母与其中任何一个子女以分户为由申请宅基地的；
（10）已独立成户但年龄未达到法定结婚年龄申请新占地建房的；
（11）所申请的宅基地存在权属争议的；
（12）法律、法规、规章规定的不予批准的其他情形。
3.禁止在下列区域审批宅基地：
（1）永久基本农田区域；
（2）饮用水水源一级保护区；
（3）河道水库管理范围；
（4）公路两侧建筑控制区；
（5）地质灾害隐患地申请建房的；
（6）法律、法规规定的其他禁止建房区域。
（三）规范审批程序。农村村民住宅用地，由乡人民政府（街道办事处）审核批准。其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》规定办理农用地转用审批手续。乡人民政府（街道办事处）应建立健全宅基地联审、联办、联合执法工作机制，规范审批程序，优化细化工作流程，梳理规范申报材料，逐步实现审批工作规范化、信息化管理。
1.提出申请。村（居）民申请宅基地建房，应当持下列材料向村（居）民委员会提出申请：
（1）申请建房报告（需说明建房理由、现有家庭成员、申请建房人口、位置和面积等）；
（2）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；
（3）农村宅基地使用承诺书；
（4）申请人身份证和户口薄；
（5）住房建设工程设计方案和住建部门免费提供的设计图。
拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明、同意退出原宅基地和注销原不动产登记，按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。
2.村组审查。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）审查。村级组织重点审查申请人是否具备申请宅基地资格、提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划和是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡人民政府（街道办事处）。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，再报送乡人民政府（街道办事处）。
3.乡人民政府（街道办事处）审批。乡（街道）应当在收到村（居）上报的农户建房申请资料之日起5个工作日内，组织有关单位和人员进行现场核查。经核查符合批准条件的，由乡（街道）依法办理规划许可、用地审批手续，同时报区农业农村、自然资源、住建部门备案；涉及公路沿线、河道和电力等建筑用地、农用地转用或者占用林地的，需依法到相关部门办理审批手续后，方可办理规划许可和用地审批手续。
4.重点监管区审核。乡（街道）对村（居）上报的农户建房申请资料进行认真审核后上报至武陵源区农村宅基地管理工作领导小组办公室（以下简称办公室）。办公室牵头组织乡（街道）、农业农村、自然资源、林业、水利、交通、电力等职能部门进行现场联合审查，各职能部门出具意见书。现场审查完成后，由办公室综合提出意见建议再提请区人民政府审核。区人民政府审核完成后，由乡（街道）依法办理规划许可、用地审批手续。涉及农用地转用或者占用林地的，依法办理审批手续。其他依法需报上级职能部门审批的，相应职能部门应逐级上报审批。
5.开工建设。乡（街道）应当在建房申请人办理完建设规划和用地审批手续后5个工作日内，会同村（居）民委员会和有关单位人员到现场进行定位放线。定位放线后，村（居）民住房建设方可开工。
村民建房应选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或有资质的建筑施工企业施工，并签订书面合同，鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。
农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。
村民建房应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构件和设备。
6.竣工验收。房屋竣工后，建房村（居）民应当将竣工时间提前告知或者经由村（居）民委员会告知乡（街道），并提出用地和规划核实申请。乡（街道）应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时组织有关单位和人员到场检查核实。核实合格的，出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表。
7.登记办证。竣工验收合格的，建房村（居）民应当将建房资料15日内报村（居）民委员会，由村（居）民委员会统一报乡（街道）存档，并按照规定申请办理不动产登记。如拆旧异地新建住宅，应将原住宅不动产证收回，交不动产登记中心注销不动产登记后，按规定办理新建住宅不动产登记。
（四）明确建房要求
1.建房标准。严格控制建设规模，经批准使用耕地建房的，每户宅基地面积不得超过130平方米，建筑占地面积不得超过100平方米；使用荒山荒地和其它土地建房的，每户宅基地面积不超过210平方米和180平方米，建筑占地面积均不得超过120平方米。村（居）民建房建筑层数原则上不得超过2层，檐口高度不得超过7米，总建筑面积不得超过240平方米。原则上不允许连体建房，确需连体建房的，不能超过2户，每户正立面不得超过12米。
2.退让距离。选址在高压线沿线的，其房屋边缘与高压线边缘的间距不少于50米；选址在低压线沿线的，房屋与低压线的垂直间距不少于3米，水平间距不少于1.5米；选址在公路沿线的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道不少于3米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。选址在沿河道、溪流两侧的，退让河道、溪流自然岸线的距离不得小于20米，退让小溪流自然岸线的距离不得小于10米，同时应当符合有关技术规范和安全规定的要求。
3.建新拆旧。原址重建的，除保留施工期间必须生活用房外，应当先拆除旧房方可开工建设；保留的生活用房，应当在新房建成3个月内拆除。移址新建的，应当在新房建成6个月内将原宅基地的建（构）筑物和其他附属物拆除，并将原宅基地退还给集体经济组织。逾期不拆除的，由乡（街道）依法组织拆除，不予验收新建房屋，不予核发不动产登记证。
4.其他要求。农村村（居）民建房应当配套建设无害化卫生厕所、按规定设置污水处理设施（有条件的接入乡、街道污水管网或使用三级化粪池+人工湿地）和实行垃圾分类处理。建筑风格应具有本土特色，建筑式样体现“小青瓦、坡屋顶、转角楼、外挑檐”等民族元素，新建房屋不改变传统建筑形式，未达到要求的不予验收新建房屋。村（居）民建房建筑材料堆放严禁占用交通道路，其建筑垃圾、渣土应当及时自行清运干净。
（五）建立监管机制
1.落实“三到场”制度。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡人民政府（街道办事处）应及时组织农业农村、自然资源和住建等部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等（一到场）。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡人民政府（街道办事处）或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡人民政府（街道办事处）及时组织农业农材、自然资源和住建等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置（二到场）。农户建房完工后，乡人民政府（街道办事处）组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，井出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（三到场）。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。
2.实行挂牌公示施工。申请人建房获得批准后，乡（街道）对建房审批情况在建房地点进行公示，实行挂牌公示施工，接受群众监督。
3.加强日常巡查监管。乡（街道）是村（居）民建房管理的实施主体，要加强对村（居）民建房的巡查监管，落实巡查队伍，形成检查记录，建立相关台账，做到违法违规建设早发现、早制止、早上报、早处理，确保村（居）民建房规范有序。办公室牵头组织区农业农村、自然资源、林业等部门每月进行一次督查，发现问题及时制止，通报并督促整改。
4.加大综合执法力度。村（居）民在禁止建房区域建房、未经审批擅自建房、未建新拆旧，或者持他人规划、土地证件建房的，由乡（街道）责令限期改正。未依据审批要求建房，违规使用土地、占用林地、占用河道、沿路和沿高压线未按规定退让的，分别由区自然资源、林业、水利、交通、电力部门履行各自职责，严格执法，对违法建设的一律拆除。乡（街道）要发挥牵头抓总作用，对重大违法建房问题开展集中联合执法。
5.严格责任追究。严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层、断档”。对有玩忽职守、索贿受贿、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依纪依法追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。
（六）稳妥推进农村宅基地盘活利用
1.鼓励盘活利用闲置宅基地。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，要紧紧围绕实施乡村振兴战略，着眼乡村产业发展需求，注重规划先行要求，与乡村产业发展规划相匹配，注重绿色发展。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展闲置宅基地和腾退后的宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策。支持集体经济组织及其成员、返乡人员、下乡人员和当地农民合作组织、企业采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用闲置宅基地。
2.依法规范盘活利用行为。要进一步加强农村宅基地利用管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。要坚决守住法律和政策底线，严禁借流转之名违规违法圈占、买卖宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。要切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
五、工作措施
（一）加强组织领导。区人民政府成立武陵源区农村宅基地管理工作领导小组，由区人民政府区长任组长，区人民政府分管农业农村、自然资源工作的副区长任副组长，区人民政府办公室联系农业农村、自然资源工作的副主任及区发展和改革局、区财政局、区自然资源局、区生态环境分局、区住房和城乡建设局、区交通运输局、区农业农村局、区水利局、区林业局、区公安分局、区农经站有关负责人为成员，领导小组办公室设在区农业农村局，具体工作由农村经营管理部门承担。乡人民政府（街道办事处）要相应成立领导小组和工作机构，明确各部门职责，建立协调推进工作机制。
（二）明确部门职责。各级各部门要高度重视，按照“政府主导、部门协作、乡镇主责、村级主体”的原则明确责任分工。区农业农村局负责农村宅基地管理工作，具体工作由区农村经营服务站承担，负责宅基地分配、使用、流转、完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置住宅利用；参与编制国土空间规划和村庄规划；牵头负责农民违法建房增量的管理和处置等工作。区自然资源局负责编制国土空间规划和村庄规划、农用地转用审批、确权登记颁证和农民违法建房存量问题的处置等工作。区住房和城乡建设局负责免费提供农房的设计图、指导农村住房建设、工匠管理等工作。财政、发改、交通、公安、环保、司法、水利、林业等其他职能部门依据各自职责，负责农村宅基地用地建房的相关管理服务工作。乡人民政府（街道办事处）负责抓好宅基地审核审批、日常巡查和违法占地建房查处等工作，加强对村级组织指导，充分发挥基层组织的村民自治作用。
（三）加强政策宣传。各级各部门要通过召开动员会、现场会、推进会，运用手册、公告、标语、新媒体等媒介，广泛开展农村宅基地法律法规政策宣传，做到家喻户晓，统一干部群众思想认识，确保政策落实落地。形成建房户自觉依法申请、村民自觉监督约束、监管队伍自觉履职、违法建房从严查处的良好氛围。
（四）细化流程管理。乡人民政府（街道办事处）要建立健全宅基地审批管理台账，及时报区农业农村局（区农村经营服务站）、区自然资源局备案。建立农村宅基地管理信息平台，及时掌握农村宅基地用地建房动态和利用现状，加强情况分析和政策研究，实现管理常态化。
（五）加强队伍建设。农业农村部门负责农村宅基地管理，区、乡人民政府（街道办事处）要加强基层农村经营管理体系建设，切实解决当前基层农村经营管理体系不健全、队伍不稳定、力量不匹配、保障不到位等突出问题。要充实乡人民政府（街道办事处）经管工作力量，加大财力保障，建立联审联办综合办公室，成立综合执法大队，设立办事窗口，落实农经专职人员，确保事有人干，责有人负。
（六）落实经费保障。区财政每年要将农村宅基地管理工作经费列入区财政预算，为农村宅基地管理和改革培训、执法等提供经费保障，确保工作顺利推进。
（七）加大考核力度。区人民政府要建立农村宅基地管理工作考核评价指标体系，把农村宅基地管理纳入全区绩效考核内容。严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层、断档”。强化督查，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为，要依法严肃追责。
>>如有湖南省、武陵源区农村产权交易问题，请咨询湖南省农村产权交易管理系统、武陵源区农村产权交易管理系统
