各乡镇（街道）人民政府（办事处）、雪峰开发区、经济开发区管委会，市直各单位：

《南安市集体土地房屋征收补偿安置工作指导意见》已经2017年6月15日市人民政府第11次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

南安市人民政府

2017年12月30日

（此件主动公开）

南安市集体土地房屋征收补偿安置

工作指导意见

为规范集体土地及房屋等附着物的征收补偿安置行为，保障被征收人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《征收土地公告办法》等相关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本指导意见。

一、适用范围

本市行政区范围内需要征收集体土地及房屋等附着物，进行补偿安置，适用本指导意见。

二、实施主体

（一）市人民政府作为集体土地及房屋等附着物征收实施主体，负责组织实施本行政区域集体土地及房屋征收补偿安置工作。各部门按照职责分工依法推进相关工作。

（二）市国土资源局作为土地行政主管部门，依法负责本行政区域集体土地及房屋等附着物征收补偿安置相关职能工作；乡镇人民政府、街道办事处根据市国土资源局的授权，负责具体组织实施经市人民政府批准的征收补偿安置方案，开展集体土地及房屋等附着物的征收补偿安置具体工作，协调处理征地补偿安置过程中的问题。

（三）市国土资源局应加强征收专业人才队伍建设，指导乡镇人民政府、街道办事处依法开展相关征收补偿工作，乡镇人民政府、街道办事处在负责具体项目征收过程中，可根据工作需要购买中介服务参与征收补偿安置工作。

（四）市人民政府根据土地征收批准文件确定征收范围。征收范围确定后，市国土资源局在征收范围涉及行政村和南安市政府门户网公布征收范围。任何单位和个人，不得在征收范围内实施以下行为：新建、扩建、改建房屋；改变房屋结构和用途、装修及增加附属设施；种植、移植新的农作物、苗木、林木及其他地上物；工商注册、税务登记等。

三、基本工作原则及要求

（一）征收集体土地及房屋等附着物应当遵循公平补偿、程序正当、结果公开的原则，依法确实充分保障被征收集体组织及成员的合法权益。

（二）每个项目征收启动时，必须同时启动征收报批法律程序、征收范围内土地房屋和人口等调查摸底、项目征收工作队伍组建及人员培训、征收宣传动员、具体项目补偿安置方案的调研论证等工作。

四、工作程序

（一）告知征收情况。项目用地报批前，市国土资源局、人力资源和社会保障局需以书面形式，将拟征收土地的用途、位置、面积、地类、补偿安置标准、安置途径等，告知被征地村（居）委会等相关权利人，征询意见。乡镇人民政府、街道办事处负责协助实施相关具体工作。

（二）开展现状调查。乡镇人民政府、街道办事处及所在基层国土资源管理所、村（居）委会应当对拟征土地的权属、地类、面积以及青苗、房屋等地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。调查结果应当由乡镇（街道）人民政府（办事处）、基层国土资源管理所、征地村（居）委会、权利人共同确认，并依法公示。

被征地农村集体经济组织、村民、青苗和地上附着物产权人不配合调查确认的，可以通过公证的方式确认。

（三）组卷报批。有条件的，根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）第四条第（11）项规定，为缩短征地批后实施时间，征地报批前履行了告知、确认和听证程序并完成土地权属、地类、面积、地上附着物和青苗等确认以及补偿登记的，可在征地报批的同时拟订征地补偿安置方案。征地批准后，征地公告和征地补偿安置方案公告可同步进行。

（四）公告征收批复。收到征地批复文件后，由市人民政府发布征收土地方案公告；市国土资源局发布征地补偿安置方案公告，乡镇人民政府、街道办事处负责协助实施相关具体工作。

（五）征收补偿登记。被征收土地权利人持相关证明材料在规定期限内向国土资源部门办理征收补偿登记。

根据《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十条规定：“房屋及其他建筑物、构筑物的补偿标准，由市、县人民政府制定后，报上一级人民政府批准。”项目涉及房屋征迁补偿的，由所在乡镇人民政府、街道办事处拟定具体补偿标准，经市人民政府核定，按规定报泉州市人民政府审批后实施。

（六）公告征收补偿安置方案。乡镇人民政府、街道办事处根据经批准的征地方案拟定征收补偿安置实施方案（跨区域的项目由相关项目指挥部或项目办牵头会同所在乡镇人民政府、街道办事处拟定征收补偿安置实施方案）报市国土资源局；市国土资源局会同相关部门对乡镇、街道或项目指挥部、项目办上报的征收补偿安置实施方案进行审查后，报市人民政府批准，并按规定予以公告、公开。

（七）实施征收补偿安置方案。征收补偿安置实施方案报经市人民政府批准后，由被征收集体土地所在乡镇人民政府、街道办事处负责具体组织实施，相关项目指挥部或项目办给予协助配合。涉及房地产价格评估机构选定的，参照国有土地上房屋征收规定执行。

五、手续认定

（一）认定依据

1．集体土地。征收集体土地的地类认定以实地现状为主，参照土地利用规划数据库、农村土地承包经营权证、原农业税缴交凭证等资料依法进行确认。在耕地上种植果树，实际利用现状为果园的，原则上按耕地征收标准给予补偿，也可选择按园地征收标准加上果树补偿标准一并计算进行补偿。对于农村村民房前屋后种植零星果树的，可以参照地上物补偿标准给予清点补偿。

2．集体建设用地。依照法律法规和政策规定，持有合法有效的《土地使用证》、《不动产权证》或有权机关批准的审批手续的，认定为持有合法用地手续。具有下列用地手续之一且房屋持续存在、无产权纠纷的，视同为持有合法用地手续：

（1）“土改”时县级人民政府颁发的“土地房产所有证”；

（2）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，公社（乡、镇）批准用地（基建）手续或缴费凭证；

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999年1月1日新土地法实施前，经公社或乡镇及以上政府批准的用地（基建）手续；

（4）国土部门或乡镇（街道）人民政府（办事处）批准翻建的手续；

（5）各级政府因项目建设实施征收补偿安置的用地。

3．房屋。征收房屋的手续认定，由项目所在乡镇（街道）人民政府（办事处）负责对辖区内房屋权属、区位、用途、占地面积、建筑面积、手续及房屋进行调查登记认定，涉及市级项目的报送项目指挥部（项目办）审核。

4．经营性用房。涉及经营性店面征收，原则上应持有效工商营业执照、税务登记证，连续经营三年以上，有税务部门的纳税证明材料且公告发布时仍在正常经营；进深按被征收房屋的临街（路）第一层第一自然间的进深进行认定，但最大进深认定不超过12米，超出12米部分按建筑结构住宅用途补偿标准进行补偿。以店面的形式建设，有实际经营，但手续不完整的店面，认定为“准店面”。

（二）面积计算

被征收土地、房屋及其他用房面积由项目指挥部（项目办）委托具有较高房地产测绘资质的测量单位依据国家、省、市现行房地产测绘技术规范，按现状实地测量计算。

1．层高低于2.2米（不含2.2米）的，不计算建筑面积，按附属物给予补偿；层高超过2.2米（含2.2米）的，按100%计算征收面积。

2．被征收房屋仅为一层的建筑物，按被征收合法建筑主体面积的140%计算；被征收房屋为二层的建筑物，按被征收合法建筑主体面积的120%计算。三层及三层以上按实际合法建筑面积计算。对平房屋顶增设房屋但屋顶采用铁皮或石棉瓦结构，均认定为简易搭盖，按相应标准补偿，不享受1：1.2补偿标准，但其平房部分仍可按规定给予1：1.4的标准补偿。

3．征收寺庙、骨灰堂、祠堂、公妈厅等特殊建筑物，其层高（至屋脊顶，下同）低于3米的，面积按相应结构2倍计算；超过3米，但不足6米的，面积按相应结构的3倍计算；层高6米以上（含6米）的，面积按相应结构的4倍计算。

六、补偿安置

征收集体土地及房屋等附着物按地类、用途给予补偿。补偿金额实行土地、地上物、房屋分别计算，合并结算。补偿款在被征收人签订协议，并按要求搬迁、腾空房屋后，由征收人在规定期限内一次性付清。征收补偿（安置）协议书由被征收人、村（居）委会、乡镇政府（街道办事处）、项目办（指挥部）共同签订。

征收集体土地及房屋等附着物实行货币补偿；征收位于市镇区规划区范围内集体土地上的房屋等附着物的补偿安置标准参照国有土地上房屋的标准执行（但法律程序需执行集体土地及房屋等附着物征收程序），原则上实行货币补偿，鼓励被征收人购买商品房、政府回购的商品房或政府存量安置房。被征收人购买政府回购的商品房或存量安置房的，可按规定的相关优惠政策执行。征收位于市镇区规划区范围外的房屋及其他用房等附着物鼓励实行货币化补偿。

（一）补偿标准

1．土地补偿标准

（1）集体土地补偿标准

征收集体土地按市人民政府公布实施的征地补偿标准执行。

（2）集体建设用地补偿标准

①征收持有合法集体建设用地审批手续的个人住宅用地，参照被征收土地所在地段国有住宅用地基准地价下降一定比例进行评估，按评估价予以补偿。

征收空闲宅基地参照被征收土地所在地段国有住宅用地基准地价下降一定比例进行评估，按评估价给予补偿。空闲宅基地指取得土地使用证（不动产权证）或经批准的住宅建设用地申请表、住宅建筑申请表、准建证等其他合法审批手续，但尚未基建的个人住宅用地。

②征收持有合法集体建设用地审批手续的工业及其他用途土地，按被征收土地批准用途所在地段现行基准地价（基准地价未覆盖的宗地按所在乡镇末级基准地价的下限）进行评估，按评估价的70%扣除用地报批费用（包括失地农民社会保障费用、耕地开垦费、新增建设用地使用费等）予以补偿。

若被征收人应缴纳的土地规费未缴清的，按实补缴。

（3）无合法手续建设用地的补偿标准

未经批准或者超出批准用地范围的建设用地，依法认定为“未取得合法用地手续”，被征收土地的补偿标准按市人民政府公布实施的征地补偿标准执行。

2．房屋补偿标准

（1）住宅房屋。征收房屋的补偿根据被征收房屋的重置价、装修程度以及成新等因素确定，具体标准由市人民政府制定，报泉州市人民政府批准。位于市、镇区规划区范围内的，参照国有土地上房屋补偿标准执行；构筑及装饰标准较高的古大厝建筑，经专业机构认定后，房屋补偿标准参照“砖混结构”补偿。

被征收人对房屋补偿价格有异议的，参照国有土地上房屋征收的做法，被征收人应当在规定期限内协商选定有资质的房地产评估机构按照政府公布的重置价，结合装修程度及成新等因素进行评估，确定被征收房屋价格。对评估结果有异议的，可依法申请复核、鉴定。

（2）经营性用房。经营性店面按被征收房屋的建筑结构补偿标准的4倍给予补偿；准店面按被征收房屋的建筑结构补偿标准的3倍给予补偿。位于市、镇区规划区范围内的，参照国有土地上房屋补偿标准执行。

（3）工业仓储用房。征收工业厂房、仓储用房、专业养殖场的补偿标准，根据被征收房屋结构的重置价，以及成新度等因素确定。

（4）行政事业单位、学校、部队等用房。征收行政事业单位、学校、部队的建筑物统一按住宅房屋标准实行货币补偿。

（5）其他附属物。征收其他附属物及地上物的补偿标准由征收补偿安置具体实施单位在制定征收补偿安置初步方案时提出，报市人民政府批准后实施。

（二）安置方式

1．征收工业（仓储）用房，原则上实行货币补偿。被征收企业项目符合产业政策的，可根据土地利用总体规划和城乡规划，另行规划选址，以招拍挂方式依法供地。

2．征收位于市（镇）区规划区范围内集体土地上房屋，原则上实行货币补偿，确需安置的，采用产权调换方式，由政府统一规划建设安置房或回购房、商业店面，依照“等价安置”的原则进行安置，即将被征收房屋与安置房（回购房）委托同一中介机构按同一时点分别进行市场价格评估，按评估价互补差价。

3．征收位于市（镇）区规划区范围外房屋，确需安置的，严格按照“一户一宅”和《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）的规定，采取集中安置和零星安置相结合方式进行安置。

选择产权调换或通过集中安置、零星安置等方式进行安置的，不再给予被征收人被征收房屋所占用土地的补偿；选择统规自建或零星安置的，被征收房屋按规定标准给予货币补偿；选择产权调换或统规统建方式安置的，不再给予被征收房屋相关权利人补偿。

（1）集中安置，包括统规统建、统规自建两种方式。集中安置地按6万元/亩的标准包干补助“三通一平”，直接拨付到安置地所在乡镇，安置地报批税费列入项目的征地拆迁补偿安置费。统规统建，由组织集中建房的乡镇人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据安置户需求和数量，选定集中建房用地，制定统一建设方案，实施统一建设，项目竣工经验收合格后按照“拆一还一、互补差价”的原则进行分户安置；统规自建，由组织集中建房的乡镇人民政府或村民委员会，依据经批准的村庄修建性详细规划，根据安置户需求和数量，选定集中建房用地，制定统一建设方案，划定建设宗地，由安置户自行建设。

（2）零星安置。安置地由镇、村会同被征收人选址定点，逐级上报，办理安置用地审批手续后，由被征收户自行建设安置。根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》的规定，安置地面积限额为每户80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。

七、补助办法

（一）征收集体土地上的房屋参照征收国有土地上的房屋的做法和标准，给予发放临时过渡安置补助、搬迁补助和停产、停业补助。征收决定公告发布前已停产、停业的企业厂房、仓库及其他配套用房，原则上不给予停产、停业补助。

（二）征收寺庙、骨灰堂、祠堂、公妈厅等特殊建筑物，可以适当给予一定金额的民俗活动费用补助。

八、奖励措施

为鼓励实行货币化安置，对被征收户采用货币补偿自行安置的，可给予一定金额的奖励，具体由各项目在制定征收补偿安置初步方案时一并提出，报市人民政府批准实施。

九、其他事项

（一）发改、公安、财政、规划、人社、审计、行政执法等部门依各自职责，互相配合，保障集体土地及集体土地上房屋等附着物征收补偿安置工作的顺利进行。

被征地农村集体经济组织、村（居）民和其他权利人应当服从国家征地的需要，积极支持和配合征拆工作。

（二）市房屋行政主管部门要组织对房屋交易价格、建设成本等进行经常性调查，分区域制定各种类型房屋的重置价、指导价，适时公布，并根据市场变化情况予以调整。

（三）本指导意见未涵盖，或者由于项目性质、特点、历史遗留问题等原因，造成本指导意见的有关条款不能适用的，由项目指挥部（项目办）牵头会同所在乡镇（街道）人民政府（办事处）提出处理意见，报市人民政府批准实施。

（四）征收具体实施单位与被征收人在签约期限内达不成补偿安置协议的，由征收具体实施单位报请市人民政府按规定作出补偿安置决定，并按规定在征收范围内予以公告。

（五）被征收人对补偿安置决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，且在补偿安置决定规定期限内又不搬迁的，由市国土资源局依法作出责令限期交出土地决定，生效后申请人民法院强制执行。

（六）本指导意见由市人民政府指定市国土资源局负责解释。

（七）本指导意见自2018年1月1日起施行。本指导意见实施前已完成征收或正在实施征收的项目，继续沿用原有规定办理；2018年1月1日以后依法实施征收的项目适用本指导意见。本指导意见未规定的部分适用相关法律、法规、规章及司法解释。

南安市人民政府办公室2017年12月31日印发

附件下载:

• [17]628号印发集体土地房屋征收补偿安置指导意见通知.rar

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