推进房地一体农村不动产登记发证是农村土地使用制度改革的重大部署，是进一步完善农村土地使用制度、维护农民不动产合法权益和农村社会和谐稳定的现实需要。近期，区政府出台了《清江浦区房地一体农村不动产登记有关历史遗留问题的处理意见》，以下简称《处理意见》。为加强政策解读，扩大政策知晓率，区政府办公室联合市自然资源和规划局清江浦分局制作本政策解读。

一、《处理意见》适用的确权登记范围？

《处理意见》适用2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前清江浦辖区内利用农村宅基地已建造的住房及其附属设施；利用集体建设用地兴办企业、建设公共设施、公益事业等。2019年5月1日后使用宅基地和集体建设用地建房的依法进行登记。

二、《处理意见》出台的依据有那些？

（一）《江苏省不动产登记条例》

（二）《江苏省土地管理条例》

（三）《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）

（四）《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）

（五）《江苏省自然资源厅关于开展我省房地一体农村不动产登记颁证示范点建设工作的通知》（苏自然资函〔2020〕229号）

（六）《淮安市清江浦区房地一体农村不动产登记发证实施方案》（清政办发〔2020〕64号）

三、未建房、空的宅基地要确权登记吗？

本次农村不动产确权登记范围包括宅基地、集体建设用地及地上房屋等建筑物、构筑物，不包括未建造房屋的宅基地。如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得条件的，可直接办理规划报建手续，待房子竣工后，向不动产登记部门申请办理房地一体不动产登记。

四、没有权属来源材料的如何确权登记？

对于没有权属来源材料的农房，应当查明土地历史使用情况和现状，经村民小组、村（居）委会、镇（街道）进行三级确认后，公告30天无异议或异议不成立的，予以确权登记。

五、什么是“三级确认”？

“三级确认”是在满足登记原则的前提下，从实际出发，采用村民小组、村（居）委会、镇（街道）三级共同确认的方法，解决符合宅基地及建房申请条件但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。

六、农村房地一体不动产面积认定标准？

（一）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》（国发〔1982〕29号）实施前，农村居民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按现状经“三级确认”后认定。

（二）1982年2月13日至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农村集体经济组织成员占用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。

（三）无权源资料农村住宅宅基地面积认定标准为清江浦区大运河以南各镇（街道）169平方米，大运河以北各街道132平方米，其中小于标准面积的按实际使用面积进行登记。

（四）无权源资料农村住宅房屋面积认定标准：1982年2月13日至2019年4月30日建设房屋，宅基地面积以169平方米的标准认定的，建筑占地面积不超过118.3平方米；宅基地面积以132平方米标准认定的，建筑占地面积不超过92.4平方米。登记面积以建筑占地面积乘以层数，层数不超过两层，房屋按照现状进行调查，并在登记薄及权属证书附记中注记实际建筑面积。

七、什么情况下“一户多宅”可以登记？

本次登记实行“一户一宅”原则。对于“一户一宅”之外的宅基地，符合下列条件的可以予以确权登记：

（一）1999年1月1日前，合法取得宅基地的；

（二）因继承房屋占用农村宅基地的，可以予以确权登记。

八、那些情况下不予以登记？

（一）2009年1月1日以后，擅自占用耕地建设的房屋。

（二）城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规的。

（三）因征地、土地综合整治、中心村建设、改善苏北农民住房条件等原因已享受过拆（搬）迁安置的。

（四）宅基地已进行过土地征收的。

（五）建房时违反城乡总体规划、土地利用总体规划，且与现行前述两个规划不一致的。

（六）农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的。

（七）违反生态保护红线管控要求建房。

（八）宅基地使用权及其地上房屋所有权、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的。

（九）以户为单位，无建筑批准手续，建（构）筑物建筑面积超过360平方米的。

（十）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

九、集体建设用地及其地上建（构）筑物如何确权登记？

（一）1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇（街道）村（居）公益事业和公共设施，经所在镇（街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，报镇（街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

（二）1987年1月1日《土地管理法》实施后，镇（街道）村（居）公益事业和公共设施用地、镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

（三）对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，经镇（街道）人民政府（办事处）审核，公示30天无异议的，予以确权登记。

（四）集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的，仅确定集体建设用地使用权，暂不确定地上建（构）筑物所有权。

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