我们都知道，划拨土地一般都是开发商在缴纳了一定的安置、补偿等费用，并经当地政府批准后拿到的土地。这类土地一般都有一个划拨土地权益价格，那划拨土地权益价格是什么呢？划拨土地权益价值核算方法有哪些呢？

一、划拨土地权益价格是什么

划拨土地权益价格一般指的是划拨土地使用权权益价格。划拨土地使用权是一种财产权，有相应的权益价格。其价格内涵包括土地取得成本、开发成本、利息、利润和产生的土地增值。划拨土地使用权的行使需要建立在支出各种费用的基础之上，所以权益价格也就是使用者对该划拨的土地上所需要的成本。划拨土地使用权权益价格其构成应包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等。收回划拨土地使用权，应当给予补偿。确定划拨土地使用权权益价格，可以委托具备土地估价资格的机构评估，然后经集体决策后综合确定。

二、划拨土地权益价值核算方法

1、成本逼近法

根据国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产”。实际操作时，可以划拨土地的同类区域平均土地取得与开发成本为基本成本，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所产生的相应利息和利润来确定。即：

划拨土地使用权价格=土地平均取得成本+土地平均开发费用+相关税费+利息+利润+部分土地增值收益

部分土地增值收益反映的是划拨土地使用权人因持有划拨土地而享有对土地增值带来的价值溢价。但这部分增值收益具体是多少，比较难确定，可类似于出让底价评估方法途径，以成本地价的一定比例系数来确定。比例系数可根据出让和划拨用地的不同权利特征，结合国家有关规定及各类用地级差关系等加以确定，但不得高于出让土地的增值收益率。

2、倒算法

根据出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格之间的一般关系，在评估划拨土地使用权价格时，可以先评估出让土地使用权价格，在此基础上扣除土地出让金，如下式：

划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金

总结：对划拨土地使用权权益价格内涵的明确，对于推进划拨土地市场化改革，提高土地集约水平，合理分配土地收益具有重要意义。而本文也提供了已写划拨土地权益价值核算方法，希望对于大家认识划拨土地使用权权益价格有一定的帮助。