为贯彻落实《江苏省自然资源厅关于印发<江苏省农村不动产权籍调查和确权登记工作方案>的通知》（苏自然资函〔2019〕961号）《东海县房地一体农村不动产登记发证工作实施方案》等文件精神，切实解决东海县农村不动产登记发证工作中遇到的历史遗留问题，全面实现农村房屋不动产统一登记，维护农民合法权益，促进农村和谐稳定，根据《江苏省不动产登记条例》《江苏省城乡规划条例》《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权登记工作的通知》（自然资[2020]84号）等相关规定，结合我县实际，制定本处理意见。

一、总体要求

（一）指导思想

以党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，本着“尊重历史、面对现实、实事求是”的精神，加快推进农村宅基地“房地一体”登记发证工作，依法确认农民宅基地使用权及房屋所有权，推进农村产权制度改革，实施乡村振兴的基础性工作，维护农民权益、解决农村土地纠纷、维护社会稳定，节约集约利用土地。

（二）工作目标

按照建立不动产统一登记制度的要求，全面摸清全县农村宅基地及住房现状情况，梳理相关政策和制度，规范登记业务标准，分类处理历史遗留问题。以未确权登记的宅基地为重点，采取积极有效的措施，对符合登记条件的农村宅基地使用权及其房屋所有权进行确权登记，发放房地一体的不动产权证书，实现农村宅基地及房屋“应登尽登”。

（三）基本原则

1、依法登记原则。严格规范确权登记发证流程，按照“权属合法、界址清楚、面积准确”的原则，正确填写相关登记簿册，妥善保管登记档案资料。

2、一户一宅、面积法定原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积及房屋建筑面积不得超过规定标准，因继承或受遗赠形成的“一户多宅”除外。

3、依法、便民、维护稳定原则。在不违背相关法律法规的前提下简化登记流程。在权属调查和纠纷处理中，尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议，充分依靠农村自治组织和乡镇人民政府（街道办、国营场）、园区管委会化解登记难题，切实保护群众合法权益，维护农村社会稳定。

4、“三级”确认原则。以尊重历史、实事求是、依法确权、和谐稳定为前提，无用地和建房审批手续的房屋，可按照“村民小组认可—村委会确认—乡镇人民政府（街道办、国营场）、园区管委会批准”的三级确认程序进行。确认结果可作为房地一体确权登记的权源证明材料。

5、公开、公平、公正原则。权属调查应按照不动产登记规程进行指界和确认，“三级确认”必须公开透明，权属纠纷（争议）调处客观公正，确权登记结果公开。

二、相关问题的处理意见

（一）通用规则

1、2020年1月1日之前，房屋已经建成但未办理宅基地及其房屋登记的，可依据本意见申请办理确权登记。2020年1月1日之后新建、翻建和改建的宅基地及其房屋，根据《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《中共江苏省委农村工作领导小组办公室江苏省农业农村厅江苏省自然资源厅关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》（苏农经[2020]11号）等文件规定，办理不动产登记。

2、按照“不变不换”原则处理已颁证的宅基地及其房屋，不重新登记。农民有换发不动产权证要求的，按照房地一体登记换发不动产权证。

3、本意见所称“已颁证”，是指我县不动产统一登记制度实施前已经向农民颁发的集体土地使用证、村镇房屋所有权证、房屋所有权证，不包括权属调查资料、权属证明、用地批准、规划许可、已公告作废的宅基地使用证等材料。其中，村镇房屋所有权证换发不动产权证时，应当依法注销。

4、本次农村不动产登记发证工作，应建立工作台账，实行挂账管理。台帐内容要包括有条件登记的不动产及其登记结果，以及暂缓登记、不予登记的不动产调查内容。

（二）宅基地及其房屋均未颁证有关问题的处理

5、宅基地权属来源合法，地上房屋已取得建设工程竣工规划核实意见的，按照权属来源和规划核实意见予以登记。宅基地或房屋缺少权属来源证明材料的，按照“总登记”模式，查明历史情况和现状，由所在村民小组、村（居）委对宅基地使用权人和房屋所有权人、面积、四至、范围、建造年代等进行确认后，公告15天无异议的，经乡镇人民政府（街道办、国营场）、园区管委会农经、土地管理、村镇规划等部门审核后，报乡镇人民政府（街道办、国营场）、园区管委会审定，形成宅基地及其房屋权属确认审核表。登记机构依法受理登簿，经过不动产首次登记公告15个工作日无异议后予以确权登记，颁发房地一体的不动产权证书。房屋不符合规划建设的，只调查不登记，申请颁发纯土地不动产权证的，不予办理。

（三）宅基地及其房屋均已颁证有关问题的处理

6、已颁宅基地证书和房屋证书中记载的土地及其房屋均与现状一致，但记载的原权利人和现状权利人不一致的，按照以下情况办理：

（1）宅基地证书为原权利人、房屋证书为现状权利人的，按照不动产更正登记办理，向现状权利人颁发房地一体的不动产权证书；

（2）宅基地证书为现状权利人、房屋证书为原权利人，以及宅基地证书和房屋证书均为原权利人，如果属于原权利人死亡但未及时登记造成的，按照不动产继承登记办理；

（3）宅基地证书为现状权利人、房屋证书为原权利人，以及宅基地证书和房屋证书均为原权利人，如果属于分家析产（或原权利人指定本户其他人继受房产）、买卖、赠与、互换等情况但未及时登记造成的，应凭相关协议缴纳税费后，按照不动产转移登记办理。

7、已颁证书记载的权利人与现状一致，但记载的土地及（或）房屋与现状不一致的，将原证书收回注销，按照第5条程序办理不动产首次登记，颁发不动产权证书。

8、已颁证书记载的土地及（或）房屋与现状不一致，记载的权利人和现状权利人也不一致的，按照第5条办理土地及（或）房屋的公告审定程序，按照第6条处理权利人不一致的情况。

9、因音同字不同、乳名、更改姓名等原因造成已颁证书与实际身份证姓名不一致的，由村（居）委核实确认后，按照不动产更正登记办理。

10、因测量精度和方法造成的面积误差，不属于已颁证书与现状不一致情况。

（四）宅基地或其房屋未颁证有关问题的处理

11、宅基地已颁证、房屋未颁证或只针对部分房屋颁证的，将原宅基地证书收回注销，按照第5条程序办理不动产首次登记，颁发房地一体的不动产权证书。已颁证书属于纯土地的不动产权证时，也按照本条办理。

12、房屋全部或部分已颁证、宅基地未颁证的，将原房屋证书收回注销，按照第5条程序办理不动产首次登记，颁发房地一体的不动产权证书。

（五）宅基地上无建成房屋有关问题的处理

13、宅基地上不存在房屋，或者所有房屋均未建成的，只调查不登记。持已颁证书申请换发不动产权证的，不予办理。可告知权利人待房屋依法审批、建成、验收之后，向不动产登记部门申请办理登记。

（六）宅基地登记范围有关问题的处理

14、宅基地以房屋及院墙占用的土地作为宗地登记范围，不包括宅基地以外的非农业建设用地、农业生产用房（如猪舍等）、临时建筑、围墙和房前屋后自留地。

15、宅基地及其房屋以建筑物外墙确定范围，共用山墙的以其中线作为界线。

16、宅基地使用权核准面积按照建造年代分段处理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用宅基地至今未因改建（翻建、扩建）导致扩大用地的，按现有实际使用面积作为核准面积登记；

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施止，农民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，已按有关规定处理的，按现有实际使用面积作为核准面积登记；

（3）1987年1月1日《土地管理法》实施起至2001年1月《江苏省土地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，根据依法批准的面积作为核准面积登记；

（4）2001年1月《江苏省土地管理条例》实施后，人均耕地在1亩以下的，每户宅基地不得超过135平方米，人均耕地在1亩以上的，每户宅基地不得超过200平方米。按以上各类面积作为核准面积登记；

（5）已颁证的宅基地，其使用权面积原则上按原登记核准面积进行确权登记，超出部分在登记簿和权属证书附记中注记。

17、宅基地使用权面积小于等于核准面积的，登记簿和权属证书的宗地面积栏按使用权面积填写；大于核准面积的宗地面积栏按核准面积填写，超出部分在登记簿和权属证书附记中注记。

18、符合农村一二三产业融合发展要求的农村宅基地混合用途且符合“一户一宅”的，可按宅基地用途认定。

（七）房屋登记范围有关问题的处理

19、房屋应当符合村庄规划，满足道路红线、河道蓝线、高压管线、日照间距、消防安全等技术要求。

20、简易房、圈舍、农具房、厕所等建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料的，不予登记。

21、宅基地上申请登记的房屋，最高建筑层数不得超过3层，建筑基地面积之和不得超过宅基地面积的70%，建筑总面积不得超过300平方米，主体房屋占地面积或建筑面积已经达到上述标准的，与其不相连的生活附房只调查不登记。

22、超过第21条建筑层数、建筑总面积的合法建筑，需提供乡村建设规划许可证、规划核实意见以及房屋已经竣工的材料，方可受理不动产登记申请。

（八）宅基地及其房屋权利主体确认有关问题的处理

23、宅基地及其房屋登记到户，一般登记在户主及其配偶或是家庭成员共同推荐的代表名下。

24、宅基地使用权及房屋所有权主体应为本集体经济组织成员，但下列情形除外：

（1）因扶贫搬迁、地质灾害防治、农村新型社区建设（含集中居住区）、征收安置、土地整治、移民安置等需要集中搬迁异地建房的，在退出原宅基地使用权并注销登记后，可依法登记新址宅基地及其房屋；

（2）因依法继承、受遗赠取得的宅基地使用权及房屋所有权申请登记；

（3）原集体经济组织成员外迁或转为非农业户口（含进城农民），其原依法取得的宅基地使用权及房屋所有权申请登记，且房屋现状未改变的。

25、上述情形应在登记簿及权属证书附记中注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”或“该权利人为非本集体经济组织成员”。

（九）一户一宅规定有关问题的处理

26、宅基地使用权及其房屋所有权登记必须坚持“一户一宅”的法律规定，但下列情形除外：

（1）一户村民的两处宅基地使用权面积合并没有超过第16条分阶段面积认定标准的；

（2）已有宅基地及其房屋，因继承取得其它宅基地及其房屋的。

27、应当结合技术手段（依据户口簿户号、权利人姓名及身份证号等）在本集体经济组织内进行查询，避免将不合法的第二处以上宅基地及其房屋予以登记。

（十）不予登记的情形

28、农民集体成员出卖、出租、赠与宅基地及其房屋后，在宅基地新址建造房屋的，或是合法迁入本集体，但原籍宅基地尚未退还原集体的；

29、应拆未拆老房已颁证书未注销的；

30、农民或城镇居民不符合申请宅基地建房条件购买宅基地使用权及（或）房屋所有权的；

31、已提前安置但房屋未拆除的，或已安置但另有宅基地的；

32、已列入征迁范围的；

33、违法占用耕地建房且未完善手续的，或2012年度土地利用现状图显示为非存量建设用地且未完善手续的；

34、建房时违反城乡总体规划、土地利用总体规划，且与现行前述两个规划不一致的；

35、违反生态保护红线管控要求建房的，或在集体土地上建小产权房的；

36、存在土地和房屋权属争议的，或是土地房屋权利被查封的；

37、因宅基地或房屋已颁证但记载的权利人与现状权利人不一致等原因，故意隐瞒已颁证情况的。

38、法律、法规规定的其他不予登记的情形。

三、本意见由东海县自然资源和规划局负责解释。

四、本意见自印发之日起施行。

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