各局（室）、各村（社区）、各相关部门和单位：

经镇党委会、政府办公会议研究通过，现将《凤凰镇关于规范农村集体资产租赁管理的实施意见》和《凤凰镇关于规范村级集体产权交易管理的若干规定》印发给你们，请切实遵照执行。

专此通知。

张家港市凤凰镇人民政府

2020年4月20日

凤凰镇关于规范农村集体资产租赁管理的指导意见

为进一步规范农村集体经济组织财务（资产）管理，更好维护农村集体资产所有者的合法权益，促进农村集体经济和社会事业健康发展，在执行《凤凰镇农村集体经济组织财务（资产）管理制度》（凤政发〔2018〕51号）文件的基础上，就进一步规范农村集体资产租赁管理提出如下意见：

一、调整集体资产租赁标准

（一）出租价格（含税价）

1.土地：

①商业用地：主镇区、凤凰、港口集镇区域年租金不低于25000元/亩；其他区域不低于18000元/亩。

②工业用地：主镇区、凤凰、港口集镇区域和镇工业集中区的年租金不低于15000元/亩；其他区域不低于12000元/亩。

2.工业厂房：

①主镇区、凤凰、港口集镇区域和镇工业集中区：标准型厂房单层有行车的年租金不低于180元/平方米、标准型厂房多层年租金不低于150元/平方米。

②其他区域：标准型厂房单层有行车的年租金不低于150元/平方米、标准型厂房多层年租金不低于120元/平方米。

③独栋办公楼年租金不低于100元/平方米。

④其他类辅房及一般房屋不低于80元/平方米。

3.其他设施：主要指场地、围墙、绿化等，由租赁双方根据具体情况确定。供电及配电设施按每年不低于200元/KVA的标准收取租赁费。

4.上述土地、房屋、其他设施的指导价格均为保底价且含税。各单位应视出租土地和房屋的用途、所处位置、房屋结构、新旧程度等实际情况，按照民主决策程序，确定合理的租赁价格。

（二）出租土地、房屋面积确认

所有出租的土地、房屋面积，一律按清产核资测绘确认的面积计算租金。清产核资后新增资产的出租，按实际出租面积确认，必要时可委托专业测绘机构进行测量核实面积。同时租用集体土地和房屋的，计算土地租金面积时，可扣除房屋建筑物占用面积。

（三）农村集体资产出租方式

农村集体资产的出租、续租等，一律按《张家港市农村集体产权流转交易管理实施细则（试行）》的规定，实行线上交易。

二、租赁合同管理

（一）租赁合同期限

1.原则上不超过三年。对进驻单位前期安装、装修等投入较大的，可适当延长租赁期限，但租金标准必须每三年调整一次。

2.全面清理农村集体资产资源租赁合同，对不规范、租期过长、租赁价格不合理的，按《合同法》规定，超过20年以上的合同一律予以废止；对5至20年合同，全部重新签订或签订补充协议。严禁无合同或口头协议出租集体资产。

3.租赁单价低于以上规定标准的，应提交申请说明，由农村工作局核实情况，报镇分管领导审批同意。由承租方出资（或部分出资）建造的房屋（以租代建）出租价格由集体经济组织商定并出具说明报镇农村工作局备案，租金价格应根据经济发展情况适时调整。自本规定发布之日起，一律不准任何形式的以租代建。

（二）租金缴纳方式

1.农村集体资产的租金缴纳实行“先交后用”的方式。对租金数额较大，一次性预交确有困难的，可采用按半年预交的方式。对前期“先用后交”的租赁资产，在续租时必须全部予以调整租金缴纳方式。对拖欠租金超过6个月以上的，出租方应提前终止租赁合同，收回资产并严格按合同约定追究承租方违约责任。

2.全面梳理农村集体资产租赁历年的欠缴欠租情况，各单位应制定清缴欠租推进表，确保在2020年上半年基本完成。各单位要明确责任人，根据实际情况，分类处置（催收清缴、资产抵押、法律途径）、逐个清缴。

三、其他事项

1.上述租赁标准自发文之日起执行，之前已经签订租赁合同且未到期的，如土地、房屋租赁价格低于上述标准的，在合同到期之前，应按照上述标准逐步调整租赁价格。

2.租用方未经批准，不得擅自改变租用资产结构、用途或转租第三方。租用期间房屋的日常维修保养，由租用方承担。租赁合同到期，同等条件下优先原租用方。

3.村级联合发展公司、村下属集体单位的资产租赁，参照本规定执行。

凤凰镇关于规范村级集体产权交易管理的若干规定

为加强村级集体资产资源流转交易的规范化管理，保障村级集体资产资源安全高效运行，结合《张家港市农村集体产权流转交易管理实施细则（试行）》（张农办发〔2018〕8号）、《凤凰镇农村集体经济组织财务（资产）管理制度》（凤政发〔2018〕51号）以及《凤凰镇公共资源交易平台工程招标、政府采购、农村集体产权交易管理办法》（凤政发〔2020〕17号）的相关规定，就村级集体资产资源产权流转交易管理补充规定如下：

一、村级集体产权流转交易

1.单位职责：村级集体经济组织（以下简称村）负责立项、拟定方案、民主表决、交易申请，协助镇公共资源交易平台（以下简称平台）做好信息发布、征集意向受让方、保证金交纳工作；参与项目交易、确认、合同签订、资金结算和资料归档工作。镇农村工作局负责立项的预审，交易申请资料的预审，交易项目的分级确认、指导各村做好拟定方案、民主表决、信息发布、保证金交纳、合同签订、资金结算和资料归档工作。镇行政审批局负责对村提交的材料审核、信息发布、征集意向受让方、保证金交纳、组织交易、成交确认、出具产权交易鉴定书、保证金的结算工作，协助各村做好合同签订、资料归档工作。

2.特殊资产的交易：按《张家港市农村集体产权流转交易管理实施细则（试行）》第十七条规定的其他特殊情况不适合线上交易的，如公墓出售、福利性老年过渡房出租、集宿楼出租、部分集贸市场的摊位出租等情况，由相关村履行民主表决程序并出具说明，由镇农村工作局审核汇总，报镇农村集体资产管理委员会批准后，可采取线下交易。线下交易需遵循公平、公开、公正原则，交易完成后，报镇农村工作局备案。

3.其他类型的交易：对已列入拟关停、拆迁的村级集体资产，相关村提供关停、拆迁规划资料，由农村工作局审核汇总，报镇农村集体资产管理委员会批准后，不再进入平台进行线上交易，因各种原因推迟关停拆迁的，其租金的缴纳参照原合同执行。

4.对定向招租、因进驻单位前期安装、装修等投入较大而租赁期限较长的集体资产，相关单位应提供申请提交镇农村工作局和行政审批局集中会办，形成会议决议或纪要方可实施。

5.村级联合发展公司、村下属集体单位的集体产权流转交易参照本规定执行。

二、租赁合同的管理

1.合同签订：

①村级资产租赁及其他经营行为，应按照《中华人民共和国合同法》签订书面合同，明确、明晰村集体和对方的权利和义务。租赁合同文本统一使用农村工作局编制的规范性文本，不得无合同以及口头协议出租村级集体资产。

②合同签订应依法履行民主程序，自合同签订之日起5个工作日内在网上相关平台进行公示。

③对即将到期的合同，村集体经济组织应提前2～3个月书面通知承租方，并了解承租方的相关情况及承租意愿，村应按镇公共资源交易平台的统一要求办理续租或招租手续，禁止“先签合同，后上平台”的交易行为。

2.租金标准及收缴：

①村级集体资产租金标准严格按凤凰镇《关于规范农村集体资产租赁管理的指导意见》执行，低于规定标准的，村应提交申请或说明，由农村工作局核实情况后，报镇分管领导审批。

②村级集体资产租赁实行先交后用的方式，严禁拖欠租金。对拖欠租金超过6个月的，村可提前终止租赁合同，收回租赁村级资产，并严格按合同追究承租方违约责任。

③因历史原因形成先用后交的，各村应逐步调整租金缴纳方式，在合同到期续租时，必须过渡到先交后用的方式。

3.转租转包：

①村集体资产资源的发包(租赁)，原则上不允许承租方进行转租转包。

②合同期限内，因客观原因承租方确需转租转包的，由承租方向村书面申请，村班子集体商讨签署意见，报镇分管领导审批同意后方可执行。

③转租转包的合同期限不得超过原合同的期限，合同到期后，转租转包的资产资源，村必须无条件收回，由村直接出租或发包，不得再次转租转包。

④在租赁期内，发现承租方不按规定进行转租转包的，村有权收回所有出租的资产资源。

⑤承租方未经村集体同意，不得擅自改变租赁资产结构和用途。

4.合同监管：各村应按照镇相关文件规定，建立健全村集体资产资源及承包(租赁)情况的台账，行使好合同签订、保管、承包(租赁)费收缴等职责；农村工作局要加强各村租赁合同的监督管理，对合同履行情况进行定期和不定期检查，特别是承包(租赁)费的收缴，要及时汇总分析村集体资产资源承包(租赁)情况，指导承包(租赁)合同的签订。

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