各镇人民政府，各街道办事处，马陵山景区管理处，新沂经济开发区，锡沂高新区，市各有关单位：

为贯彻落实党中央、国务院关于坚持农业农村优先发展、实施乡村振兴战略、深化农村土地制度改革的要求和部署，加快推进我市农村不动产确权登记颁证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《江苏省不动产登记条例》、《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）等，结合我市实际，制定本意见。

一、目的意义

农村不动产确权登记颁证工作是全面建立和实施不动产统一登记制度的基本内容；是全面深化农村改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权的重要工作。农村宅基地和农房是农民重要的财产权利，依法登记，明晰归属，确定范围，可以有效解决宅基地使用权纠纷，化解社会矛盾，维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定。

二、工作原则

（一）坚持“不变不换”原则。之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。不动产统一登记实施后已组织完成房地一体权籍调查的，可以换发房地一体的不动产权证书。

（二）坚持“一体登记”原则。宅基地使用权和房屋所有权的登记，应当遵循宅基地与其所附着的房屋所有权统一进行权籍调查，一并登记，保持权利主体一致。

（三）坚持“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过规定的标准。

（四）坚持“高效便民”原则。要按照四全服务模式的要求，提高工作效率，简化流程。充分利用不动产登记系统平台，打造“互联网+”无差别化服务。

三、政策界定

（一）依法明确农村不动产权利登记主体

宅基地使用权及房屋所有权登记以户为单位申请，由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记。家庭成员作为不动产共有人的，登记在不动产登记簿中。集体经济组织成员资格应当由农民集体经济组织认定。

（二）严格认定宅基地使用权和房屋所有权面积

1.农村村民经过批准建房占用的宅基地，按照批准面积予以认定宅基地面积；具有合法建房手续的房屋或已办理房屋所有权证的房屋，按照批准的建筑面积认定房屋所有权面积。

2.缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋，应当严格按照《江苏省土地管理条例》和《江苏省村庄规划导则》的规定认定宅基地使用权和房屋所有权面积。每户宅基地面积最高不得超过200平方米；农房建筑基底面积不得超过宅基地面积的70％，应留有适当的院落空间。单户农民住房建筑面积：三人居以下不超过150平方米，四人居不超过200平方米，五人居及以上不超过250平方米。

（三）切实规范缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋确认程序

《江苏省不动产登记条例》施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，按照《江苏省不动产登记条例》《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）等文件精神，由权利人提出权属确认的申请，其登记申请人的身份、宅基地和房屋面积、房屋建设年代、以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，公告无异议的，登记机构凭认定资料予以登记。

对于农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，采取人民调解、司法公证、律师鉴证等方式解决。对于城镇居民在农村购买房屋、小产权房、权属有争议、一户多宅、列入搬迁撤并村庄等情形，不予登记发证。

四、职责分工

为切实加强我市农村不动产确权登记工作的领导，成立新沂市宅基地使用权和房屋所有权统一登记发证工作领导小组，小组成员单位由市自然资源和规划局、财政局、公安局、行政审批局、农业农村局等部门以及各镇（街道）组成。领导小组下设办公室，办公室设在市自然资源和规划局，具体负责农村不动产权籍调查、资料审核、登记发证工作，指导各镇（街道）做好缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋的“三级确认”等工作。市财政局负责资金保障工作。市公安局负责提供户籍信息。市行政审批局负责乡村建设规划许可证审批。市农业农村局负责指导集体经济组织成员资格认定工作。各镇（街道）负责本辖区农村不动产确权登记颁证的组织和实施，对缺少权属来源证明材料的宅基地和房屋进行“三级确认”。

本意见自下发之日起施行。

新沂市人民政府

2019年12月24日

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