随着城乡一体化进程的不断加快，农村集体土地交易情况也随之增多，但是由于集体土地的特殊性，农村集体土地真的可以买卖吗？合同效力如何？

依现行的法律，农村土地只可以转让，不能进行买卖。所以，私下买卖土地是不合法的。保护合法的土地流转行为，转让或者买卖土地承包经营权，也是流转的形式之一，但要依法转让。农村土地私下转让，签订的买卖协议合同则是没有法律效力的。

理由如下：

1、农村村民，依法使用本集体的土地用于非农业建设（宅基住房建设）由明确具体的规定和严格的审核批准程序，非本村集体组织成员，是禁止使用村集体土地用于非农业建设的！

依据《中华人民共和国土地管理法》第十条之规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；农村集体的土地所有权人为该村集体经济组织，由村民委员会或者村内各村民小组代表集体行使占有、使用、受益和处分的权利。

第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该法第六十二条还规定农村村民一户只拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，且住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准。鉴于以上规定，农村村民使用本村集体宅基地建房，也是依法按照规定完成审核批准后，方可建设的，非本村村民是无权使用他村集体土地使用权的。

2、法律明确禁止农村集体土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

总之，可以确定农村集体土地使用权是法律禁止出让、转让和出租用于非农业建设的，村民或者村集体与他人签订的土地使用权合同或者宅基地使用合同，是违反法律的强制性规定的行为。

3、农村村民转让农村房屋的行为是否有效，可以分以下几种情况：

a、农村村民可以向本村其他村民转让自己的房屋，属于处分自己的私有财产，法律并未禁止，但对其权利设置了限制。抑郁《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，足以说明农村村民可以转让自己的农村房屋，但其转让房屋后再次申请宅基地，不予批准；

b、农村村民向本集体组织成员之外的农村村民转让农村房屋的行为无效。因为根据房地一体的原则，买受人购买住房，必然取得房屋所占土地的使用权，但根据以上两项理由的论述，可以明确作为他村村民的买受人，是无权使用外村集体土地的，故此购买房屋，使用了他村的集体土地是违反法律强制性规定的违法行为。

4、禁止农村村民将自己的房屋转让给城镇居民的。依据国务院办公厅1999年5月6如发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”，另外，2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。显然，城镇居民是无权购买农村村民的住房的。

温馨提示，鉴于我国土地管理法律法规的强制性和禁止性的规定，以及我国合同法有关合同无效的具体规定，希望广大群众，不要图一时便宜和痛快，盲目做出出售或者购买农村土地的举动，最后造成损失和被没收财产的处罚甚至追究刑事责任的风险。