永仁县人民政府办公室为做好全县农村不动产确权登记发证权属确认，妥善解决历史遗留问题，在2020年12月4日印发了《永仁县农村不动产确权登记发证指导意见（试行）》，以推进当地农村不动产确权登记颁证工作。如果大家想咨询楚雄彝族自治州、永仁县农村产权交易问题的话，欢迎点击楚雄彝族自治州农村产权交易管理系统、永仁县农村产权交易管理系统。

永仁县农村不动产确权登记发证指导意见（试行）

为做好全县农村不动产确权登记发证权属确认，妥善解决历史遗留问题，推进农村不动产确权登记颁证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《国土资源部关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2016〕191号）《云南省农村不动产确权登记发证实施细则》和《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》（云自然资〔2020〕1号）的有关规定和要求，本着“尊重历史、面对现实、实事求是、便民利民、切实维护群众合法权益”的原则，制定本指导意见。

一、确权登记的基本原则

永仁县农村不动产确权登记发证工作，主要遵循国家法律法规和省州相关政策，结合我县农村实际情况，处理历史遗留问题，简化办事程序和依法便民的原则。具体为：

（一）遵循“一户一宅”的原则。

（二）尊重历史，面对现实，便民利民的原则。

（三）不动产统一登记制度实施前，各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，坚持不变不换的原则。

（四）严禁违规通过不动产登记将违法用地合法化原则。对乱占耕地建房、乱占林地建房、占用永久基本农田建房、违反生态保护红线管控要求建房、违法占用林地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

（五）符合永仁县农村村民建房用地条件的原则。

二、确权登记的适用范围

本指导意见适用于永仁县辖区范围内，2019年12月31日前建成的农村房地一体集体建设用地和宅基地确权登记颁证。

三、确权登记的必要条件

（一）必须符合“一户一宅”要求，但因继承房屋，符合分户条件而未分户，其他符合法律规定而形成的“一户多宅”除外。

（二）权利人必须是本小组集体经济组织成员，除法律规定可以享受农村宅基地其他情形除外。

（三）符合土地利用总体规划。

（四）符合2018年《楚雄彝族自治州实施<云南省土地管理条例>若干规定》要求，符合宅基地申请条件的农户。

（五）房屋已建成，且在三调成果中地类为建设用地的。

四、处理（办法）措施

（一）结合实际积极处理“一户多宅”问题

1.“一户”中“户”的认定，按村、组实际核实并结合公安部门户籍登记确定，户主可作为不动产权利人代表，家庭另有约定的从其约定，家庭成员情况在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明。家庭成员已年满18周岁并已达到分家分户单独居住生活条件的，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

2.根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）文件规定，符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地，经本小组集体同意并公告15天无异议的，可按分家无住房的相关规定，填写《农村宅基地使用权和房屋所有权补批审批表》，并提供相关材料依据补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。

3.本小组集体经济组织成员中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本小组集体成员的房屋，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体建设用地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

4.已拥有一处宅基地的本小组集体成员、非本小组集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本小组集体原成员住宅的合法继承人”。

（二）农村宅基地登记历史遗留问题处理

1.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，通过三级确认后，公示30天无异议，可以按现有实际宅基地使用面积、房屋建筑面积确定宅基地使用权和房屋所有权。

2.1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，无审批手续的，通过三级确认后，公示30天无异议的，可按规定面积标准确定宅基地使用权和房屋所有权。其超过规定面积标准的，超过部分按《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记，未处理的，超占部分按不动产登记相关规定执行。

3.1987年1月1日《土地管理法》至2019年12月31日前，农村集体成员建房占用的宅基地，按照实际批准面积进行确权登记。其超过批准面积的，按不动产登记相关规定执行。2020年1月1日以后建房占用宅基地的，超占部分按2020年1月1日起实行的《土地管理法》执行。

4.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批准面积予以确权登记，超过批准面积的，按不动产登记相关规定执行。

（三）集体建设用地使用权登记历史遗留问题处理

1.乡（镇）村公益事业和公共设施尚未登记且未能按规定提供用地批准文件的，区分不同历史阶段进行确权登记：

乡镇村公益事业和公共设施包括：村委会办公室、医疗教育卫生公共设施、红白喜事公房、党员活动室、村民小组活动场所等。

（1）1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。

（2）1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

2.严格认真做好乡（镇）村企业用地和其他经依法批准

用于非住宅建设的集体土地确权登记。

（1）1987年《土地管理法》实施前，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，公告30天无异议并出具书面证明后，报乡（镇）人民政府审核，依法确定使用权单位集体建设用地使用权。

（2）1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

五、土地、房屋权属来源的认定

（一）农村宅基地使用面积标准

1.1987年12月26日至2001年6月13日，农村村民住宅及辅助设施用地标准按《永仁县人民政府关于转发州人民政府州政发（1988）108号文的通知》永政发（1988）55号文件执行。

2.2001年6月13日至2019年12月31日期间，农村村民住宅及辅助设施用地标准按《楚雄州人民政府关于发布<楚雄州实施（云南省土地管理条例若干规定）的通知>》（楚政发〔2001〕44号）文件和楚雄州人民政府关于修改《楚雄彝族自治州实施〈云南省土地管理条例〉若干规定》的决定（无文号）执行。

3.属于永仁县易地扶贫搬迁国家试点工程项目的，用地标准按《永仁县易地扶贫搬迁国家试点工程项目实施有关问题的决定》（永政发〔2002〕87号）文件执行。

（二）权属来源认定

1.农村宅基地和集体建设用地确权登记依据文件资料包括：农村集体土地县人民政府批复文件、农村宅基地批准书、建设用地审批表；土地使用权证书；房屋转让协议、所在农村集体同意转让证明；各级有权单位的批准文件，四邻证明等可作为权属来源的补充证明；上述证明材料除农村宅基地批准书外，对应的宗地在三调时地类为非建设用地的，不予确权登记。

2.因继承、购买、交换、土地使用权证和房产证名称不一致等情形，需对宅基地使用权和房屋所有权人进行变更，确认权利人主体的情况，可以采取人民调解的机制，妥善解决，即由村民委员会召集所有家庭成员，基层司法所逐个询问家庭成员，制作笔录，所有家庭成员在《人民解调协议书》上签字按手印，确认宅基地和房屋统一登记权属人主体，依法予以确权登记。

3.根据宅基地和房屋登记政策，按照当前无权属来源资料的农村不动产房地一体登记的，需先行补办建房用地审批和房屋建设审批手续才能申请登记，为了减少审批环节，方便群众办证，实行组、村委会、乡（镇）“三级确认”宅基地使用权和房屋所有权。“三级确认”的结果作为不动产确权登记发证的依据。“三级确认”即：申请人申报（填报《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》，宗地所坐落的二调图斑地类不是建设用地，但三调图斑地类为建设用地且无审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权，除填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》外，还需填写《农村房屋所有权权属确认申请审核表》）（→村民小组认可（审核认定权利人身份、农户在本村内使用宅基地情况，权属来源及权属争议，房屋建成年代，并签署同意确权意见）→乡（镇）审核（审核认定土地权属性质、二调和三调图斑地类是否为建设用地、面积是否符合标准、核定宅基地登记面积、审核认定房屋建设年代、核定登记的房屋面积，并签署意见盖章确认）→）同时经公示30天无异议后确权登记。

4.可作为房屋权属来源的依据包括：房屋建设批准手续、符合规划的证明材料等，以及房屋买卖、互换、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明记录。

土地合法取得但房屋权属来源材料不齐全、也未办理规划审批手续的宅基地上的农房，经村委会公告15天无异议的，属县城规划区的，由县规划主管部门出具意见；属乡镇集镇规划区并于乡镇集镇规划实施前建设的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料，于实施后建设的，由乡镇规划主管部门出具意见；属村、组规划区并于2014年12月31日前建设的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料，于2014年12月31日后建设的，由村委会出具意见；以上各级出具意见后，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。未在县、乡、村、组规划区内的，可直接办理房地一体确权登记。主体房屋占地面积超过批准面积的，房地均不予确权登记。本次确权登记后，日常登记工作按《城乡规划法》有关规定执行。

六、处理确权登记其他相关问题

（一）因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、易地扶贫搬迁等集中迁建，拆除旧宅并办理了注销登记的，经本小组集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定标准面积进行确权登记发证。未经批准的，填写《农村宅基地使用权和房屋所有权补批审批表》，并提供相关材料依据补办有关用地手续后，可按规定标准面积进行确权登记。

（二）维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体，在新家庭所在农村集体取得宅基地使用权并放弃原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

（三）对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途认定。

（四）农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。

（五）以下情形只调查统计不确权登记发证

（1）以兴办乡镇村公共设施、公益事业和乡镇村企业为名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的；

（2）除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面积合计超过当地规定面积标准的部分；

（3）小产权房；

（4）土地权属争议未解决的；

（5）乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡（镇）村企业土地违法行为未处理或正在处理的。

本指导意见由县自然资源局负责解释，自发文之日起执行。