第一章 总则

第一条 为推进我县农村宅基地制度改革，切实加强对农村宅基地的监督管理，维护农村宅基地管理秩序，规范村民宅基地使用行为，保护农村集体经济组织成员宅基地合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规规定，按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《云浮市农业农村局 云浮市自然资源局关于规范农村宅基地审批管理的通知》（云农农〔2020〕98号）有关要求，结合我县实际，制定本实施细则。

第二条 本县行政区域内农村村民宅基地分配、使用、流转、宅基地违法用地查处及其管理适用本细则。

本细则所称宅基地，是指农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

本细则所称农村村民（以下简称村民），是指具有我县农村集体经济组织成员资格的人员。

第三条 按照县主导、镇主责、村级主体的原则，县人民政府是我县农村宅基地管理的第一责任人，各镇人民政府是辖区农村宅基地管理的主要责任人，各农村集体经济组织是辖区内农村宅基地管理的具体责任人。各责任人务必高度重视，切实履行责任，加强领导，统筹协调，确保辖区内农村宅基地管理各项工作落实到位。

第四条 农村宅基地的管理和使用应当坚持最严格耕地保护制度，遵循规划先行、一户一宅、集约节约、标准控制、依法审批的原则。

国土空间规划、村庄规划的编制应当根据本地经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，统筹并合理安排宅基地用地，改善村民居住环境和条件。

依法取得的农村宅基地，应当办理宅基地使用权登记，依法登记的宅基地使用权受法律保护。

第五条 农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，建设住宅应当与村庄土地整治相结合。充分利用原有的宅基地、村内空闲地和未利用地。

严格落实土地用途管制，坚持农地农用，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久性基本农田，严禁占用生态公益林，应当避开各类自然保护土地。

第六条 依法保障村民宅基地分配资格权和房屋财产权等合法权益。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁城镇居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第二章 资格认定

第七条 同时符合下列条件的村民，在其集体经济组织享有农村宅基地分配资格：

（一）是本集体经济组织成员；

（二）达到成年人年龄；

（三）未享受过宅基地分配待遇；

（四）原家庭不存在一户多宅；

（五）符合分户条件。

农村集体经济组织成员资格根据《广东省农村集体经济组织管理规定》（粤府令第189号）有关规定进行认定。

户口迁入、迁出集体经济组织所在地的村民，由集体经济组织成员大会表决认定其农村宅基地分配资格。

第八条 符合下列情形之一的，可认定为“一户”：

（一）夫妻与未成年子女同住的为一户；

（二）有兄弟姐妹的，兄弟姐妹达到成年人年龄后可申请分户，也可以一人继续与父母为一户；

（三）是独生子女的，达到成年人年龄后可以继续与父母为一户，也可以单独立户；

（四）离异后无房的一方再婚且配偶无房的可为一户。

第九条 对历史建成的，实际使用的宅基地没有超过分户后宅基地合计面积标准，在符合分户条件且符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

第十条 按照“以成员认定、以户取得、一户一宅”的原则，具有宅基地所有权的农村集体经济组织进行农村宅基地分配资格认定，建立农村宅基地分配资格名录库（以下简称“名录库”）。名录库内成员才能取得或者受让宅基地使用权。

第十一条 享有农村宅基地分配资格的村民，可按以下程序申请纳入名录库：

（一）申请。村民须向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出申请，如实填写《新兴县农村宅基地分配资格审批表》并提交申请人及户内家庭成员身份证、户口簿复印件。

（二）初审及公示。社级集体经济组织进行初审，初审通过后10个工作日内提交本集体经济组织成员大会表决。表决结果在申请人所在村（居）民小组的公告栏公示5个工作日，公示无异议后出具无异议证明并签注初审意见，提交至村级集体经济组织。

（三）审核及公示。村级集体经济组织进行审核，审核通过后10个工作日内根据审核结果整理形成名录库，并填写《新兴县农村宅基地分配资名录库》。名录库成员名单在所在村（居）民委员会公告栏公示5个工作日，公示无异议后出具无异议证明并签注审核意见，提交至镇人民政府备案。

（四）公布及备案。村、社在本集体经济组织范围内将名录库成员名单予以公布。镇人民政府将名录库成员名单在政府门户网站进行公布并报县农业农村行政主管部门备案。

第十二条 名录库实行动态管理，原则上一年备案调整一次。名录库内成员取得《农村宅基地批准书》或不再符合资格认定条件的，即丧失成员资格，村、社在审核确定后调出名录库，并报镇人民政府、县农业农村行政主管部门备案。

第三章 用地标准

第十三条 农村宅基地新增用地实行计划管理。镇人民政府于每年底向县农业农村行政主管部门申请下一年度的新增宅基地用地计划，县农业农村行政主管部门汇总后报县人民政府统筹安排。镇人民政府审批村民新增宅基地申请时，应当符合县级下达的宅基地年度用地计划指标。

第十四条 村民一户只能拥有一处宅基地。新批准农村宅基地每户宅基地占地面积控制在150平方米以内（含150平方米），宅基地建房总高度（包含女儿墙）控制在20米以内（含20米），涉及历史建筑及文物保护单位周边原有宅基地改、拆建的，按相关法律法规执行。

纳入县城规划区范围内的宅基地规划许可，按照城市规划执行。

第四章 申请报批

第十五条 按照“村民申请、村级审查、镇级审批”模式，优化宅基地用地审批办理流程。

第十六条 镇人民政府应当整合相关部门职能，设立镇级农村宅基地和建房管理服务机构，统一受理村民使用宅基地和建房申请，简化审批流程，实行一站式受理审批事项和办理许可审批。

第十七条 符合下列条件之一的，可以以户为单位申请宅基地：

（一）享有农村宅基地分配资格的；

（二）原宅基地占地面积未达到本细则规定的宅基地占地面积标准的百分之八十，需要在原址翻建、改扩建或者异址新建的（拆旧建新）；

（三）因村镇规划调整和国家、集体建设（公共设施和公益事业）需要征收原住宅或者移民搬迁，使原宅基地灭失或不能使用，需要异址新建的；

（四）原有住宅因自然灾害或者其他原因损毁，需要异址新建的；

（五）法律、法规、政策特别规定的。

第十八条 存在以下情形之一的，不得再申请宅基地：

（一）申请地块不符合镇国土空间规划或村庄规划的；

（二）申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；

（三）申请的宅基地存在权属纠纷的；

（四）存在“一户多宅”或已拥有一处宅基地且不低于本细则第十四条规定标准的情形的；

（五）将原有住宅转让、出卖、出租、赠与他人或以其他形式转让住房的；

（六）已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户的；

（七）原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房安置的；

（八）已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；

（九）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；

（十）其他不符合申请的情形。

各镇人民政府不予批准的，须书面通知申请人，说明不予批准的理由，并告知其法律救济途径。

第十九条 村民宅基地申请报批按以下程序办理：

（一）申请。村民向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请，并如实填写《新兴县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。提供申请人本人及家庭成员身份证、户口簿复印件、《新兴县农村宅基地使用承诺书》等材料。

申请在原址翻建、改扩建的，需提交原宅基地使用证明、四至边界权属清晰证明；申请异址新建住宅的，需提交原宅基地使用证明并承诺无偿退回原宅基地；除分户居住或其他不需拆除原宅基地地上建筑物、构筑物和其他附着物的情形外，还需承诺限期拆除其地上物并交还本村集体经济组织使用。

（二）初审。申请人所在农村集体经济组织收到申请后，应当对其进行农村宅基地分配、使用资格二次审查。审查符合资格条件，属拆旧建新或使用原宅基地的，要对原宅基地的合法性、合规性进行审查；属新申请宅基地的，应按照本组织宅基地的规划方案和分配原则，自收到申请后10个自然日内提交本集体经济组织成员大会讨论。初审不通过的，自收到申请后15个自然日内书面告知申请人。

（三）公示。申请人所在农村集体经济组织应将村民宅基地申请理由、拟用地位置和层数及各向抛台、面积等情况在本集体经济组织范围内公示，填写《新兴县农村宅基地申请送审前公示》，公示期不少于10个自然日且不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，由所在农村集体经济组织签署意见，将村民申请、农村集体经济组织成员大会记录、公示资料等材料提交村级集体经济组织复审。

（四）复审。村级集体经济组织重点对提交的材料是否真实有效、拟用地是否符合村庄规划、是否征求用地相邻权利人意见等进行审查。复审通过的，由村级集体经济组织签署意见，连同有关申请资料、会议记录、公示资料等材料报镇人民政府审批。

（五）审批。镇人民政府受理宅基地审批申请后应当及时组织审核，审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过集体经济组织审核公示；审查用地建房是否符合国土空间规划。填写《新兴县农村宅基地和建房（规划许可）审批表》。

镇人民政府应当在受理申请后20个自然日内作出处理决定：对符合条件、材料齐全的申请进行审批，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并于每月3日前将上月审批情况报县农业农村行政主管部门和县自然资源行政主管部门备案。对材料不齐全的，书面通知农村集体经济组织和申请人限期补正，逾期不补正的，视为撤回申请。对不符合条件的，作出不予许可决定。

对拟使用村内空闲地、荒坡地、废弃地和未利用地的，应当先办理建设用地审批手续。由镇人民政府提出审核意见，报县自然资源行政主管部门按法定程序办理；涉及占用农用地的，应当先办理农用地转建设用地审批手续，报县自然资源行政主管部门按法定程序办理。

第二十条 镇人民政府和农村集体经济组织应当及时公布农村宅基地申请的审批结果，接受社会监督。

第二十一条 村民应当自取得《农村宅基地批准书》之日起2年内完成房屋报建并动工建设。逾期未动工建设且未办理延期手续或申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》失效。

村民需要延长《农村宅基地批准书》期限的，应当在期限届满30日前向镇人民政府提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。申请延期的，应当提交延期申请书和《农村宅基地批准书》原件，并说明申请延期的事由。

《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》失效后可以重新申请。

第二十二条 村民取得《农村宅基地批准书》后，动工建设须经依法报建。建房申请及审批流程，按照我县有关规定执行。

第二十三条 原宅基地符合规划、用途管制要求，在原址翻建、改扩建的，应按本细则第十九条规定的程序重新申请《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

村民经批准异址新建的，应当在新房竣工后在承诺期限内（不得超过6个月）拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由具有宅基地所有权的农村集体经济组织依法收回后统一安排使用。

第二十四条 村民建设住宅竣工后要在一个月内报镇级农村宅基地管理部门验收，完成《新兴县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》后，方可依法申请办理宅基地使用权及其地上房屋所有权确权登记，由县不动产登记机关审核颁发不动产权证书。

第五章 宅基地使用权流转和有偿退出

第二十五条 在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权及其地上物可通过转让、赠与、互换等方式在同一集体经济组织内部流转。

农村集体经济组织及其成员可以采取自营、出租、入股、合作等方式利用农村闲置宅基地和住房，但不得侵占农民宅基地合法权益。

第二十六条　转让、赠与、互换的宅基地应符合以下条件：

（一）符合市、县、镇国土空间总体规划和村庄规划；

（二）宅基地使用权及其地上房屋所有权无权属争议；

（三）转让人转让、赠与宅基地后，能够保障基本居住需要；

（四）受让人、受赠人、互换人应为在本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员；

（五）法律法规规定的其他情形。

第二十七条　转让、赠与、互换的程序。

（一）申请。转让、赠与、互换宅基地的双方当事人应当同时向所在社级农村集体经济组织申请，经成员代表会议同意后，由所在社级农村集体经济组织将双方的相关信息公示不少于5个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报送村级集体经济组织审核。

（二）审核。村级集体经济组织审核通过的，报送镇人民政府审批。

（三）审批。镇人民政府派员调查，符合条件的作出审批，审批结果予以公示，公示期限不少于5个工作日。

（四）签订协议。经镇人民政府批准后双方签订协议。

（五）转移登记。经转让、赠与、互换方式流转的，当事人按照相关要求办理不动产转移登记。

第二十八条　镇人民政府应当鼓励、引导有条件的村、社实行宅基地有偿退出，盘活闲置宅基地，通过招商引资，发展乡村旅游，壮大集体经济，增加村民收入。

第二十九条　宅基地使用权人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请退出，由农村集体经济组织报经原审批机关批准后收回宅基地使用权，注销土地使用权证和房屋所有权证（不动产权证）。有条件的，可实行有偿退出与收回。

第三十条 农村宅基地有下列情形之一的，报经原审批机关批准，农村集体经济组织可以收回宅基地使用权：

（一）公共设施和公益事业建设需要的；

（二）不按照批准的用途使用宅基地的；

（三）闲置或房屋坍塌或房屋拆除两年以上未恢复使用的；

（四）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

（五）宅基地使用权人死亡，无人继承宅基地地上房屋的；

（六）批准异址新建的原宅基地；

（七）其他依法应当收回的情形。

属于本条第（一）项规定情形收回宅基地使用权的，应给予适当补偿。

第三十一条 农村集体经济组织应建立宅基地收回台账，对储备宅基地做好管理并及时报镇人民政府备案。

第三十二条　农村宅基地不能继承，村民住房可以依法继承。华侨祖屋房产继承权、具有历史文化和民族传承的农房依法受保护。积极探索在征得多数村民同意的前提下，允许户籍迁出的乡贤有偿使用本村宅基地或拆旧建新。

第三十三条 宅基地使用权被收回的，应按规定办理注销登记。

第六章 监督管理与法律责任

第三十四条 县人民政府建立农村宅基地管理联席会议制度，建立农业农村、自然资源、住房和城乡建设、财政、城市综合执法管理、林业、水务、生态环境、公安、消防、供水、供电、供气、电讯等多部门参与的综合协调机制，加强信息资源共享和连通。

第三十五条 县农业农村行政主管部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；负责组织开展农村宅基地需求情况统计调查，将农民建房新增宅基地需求计划按年度报告县人民政府，并通报县自然资源行政主管部门；负责指导开展宅基地分配资格认定、分配方案制定、宅基地审批监管、宅基地违法用地查处等工作；负责宅基地审批备案。

县自然资源行政主管部门负责国土空间规划、土地利用计划、乡村建设规划许可管理指导、在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用审批等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记颁证；负责宅基地规划许可审批备案。

县住房城乡建设局负责以规划为引领，构建县域农房建设新格局。编制《新兴县农村住宅建筑图集》，针对性地筛选符合本地地理气候环境、传统文化特色和生产生活方式的通用图集。

发展改革、水务、林业、司法、公安等有关行政主管部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责。

第三十六条 镇人民政府是本辖区内农村宅基地监管主体及执法实施主体，负责乡村建设规划许可管理，负责本辖区内农村宅基地的审批、管理、服务工作，建立农村宅基地和建房一站式服务办理窗口，向村民宣传相关法律法规和提供政策咨询，加强对村民宅基地申请流程管理，审批出具《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》；承担查处违法用地、违法建房的职责，统一行使查处村民违法用地建房的执法权，通过开展动态巡查，及时发现并制止违法行为。

第三十七条 农村集体经济组织在镇人民政府的指导下认真执行农村宅基地管理制度，将宅基地分配和申请审核情况作为村务公开的重点事项；开展宅基地资格认定并建立宅基地分配资格名录库；审查村民宅基地申请，制定宅基地分配方案，做好宅基地收回管理工作；负责本辖区内农村宅基地权属纠纷调处工作，及时有效化解矛盾；指导村民依法用地建房，及时发现和制止违法用地建设行为，并向镇人民政府报告。

第三十八条 从事宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予党纪、政务处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十九条 在镇、村庄规划区内，村民未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，由镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

异地新建房屋竣工后，不按规定或者约定拆除原有房屋、退还宅基地的，原有房屋按有关规定依法处理。

非法买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定处理。

第七章 附则

第四十条 本实施细则自发布之日起施行，有效期1年。

附件：1.新兴县农村宅基地分配资格审批表

2.新兴县农村宅基地分配资格名录库

3.新兴县农村宅基地和建房（规划许可）申请表

4.新兴县农村宅基地使用承诺书

5.新兴县农村宅基地申请送审前公示

6.新兴县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

7.新兴县农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

8.乡村建设规划许可证

9.农村宅基地批准书

10.新兴县宅基地审批管理流程

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