近年来，随着我国人口深度养老化，国家相继推出扶持养老产业的重磅政策，推动养老产业快速发展。那么养老地产靠什么盈利？有哪些模式？

一、什么是养老地产？

养老地产一般是为老年人提供居住、养生医疗等需求的项目，承担了除居住以外的很多服务产品的属性，配有良好的环境资源以及康复医疗等基础配套，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能、社交功能、教育功能、农业采摘功能等等。

养老产业项目由于针对特定的客户群体，在位置上通常要环境良好或者有度假旅游特色的区域。

养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、生态农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者（老人）及其子女三大类群体。

二、养老地产靠什么盈利？有哪些模式？

1、产权模式

顾名思义，产权模式是指通过分割销售项目的产权来销售养老住宅，并且每月或每年收取一定的服务费或物业费等的盈利模式。该模式与传统的出售产权房方式基本一致，多数这种项目的本质是借养老地产之名进行房地产开发的行为。早期的CCRC养老社区项目一般采取这种方式，目前市场上已经较少出现这种类盈利模式。

产权模式具有以下优势：

（1）从投资者的角度，企业可以参照同类用地性质的房价销售，可以预售，能够快速回笼资金，缓解开发企业的资金压力。

（2）我国老年人的传统观念是将资产传给下一代，产权模式正好符合这种需求，比较受老年人青睐。

（3）从投资者和老年人双方的角度来看，这种盈利模式的风险较小，企业可以避免全部持有养老项目带来的资金风险、运营风险以及不确定性风险；老人可以避免开发商“跑路”造成的财产损失。

但是，产权模式的前提条件是产权可以分割销售，适用性有限。同时，产权分割销售之后，开发商对业主和入住者资格把控能力降低，难以保证项目的入住者全部为老人或者以老人为主，因此项目后期容易沦为地产项目。

2、共有产权模式

共有产权模式专指共有产权型CCRC养老社区项目的盈利模式。共有产权模式比较特殊，目前实际采取这种盈利销售的项目只有少数项目。

共有产权模式可以能够快速回流资金；企业通过持有5%的产权既能有效的监督每户的入住者中至少有一位是老人，也能保证后续服务的持续性。

另外，该模式需要政府的支持力度大，有一定的进入壁垒；共有产权的销售价格受房价和住宅租金影响大。

3、短租模式

短租模式一般是指旅居产品、短期体验产品以及日托产品出租期限不超过一年或者CCRC养老社区居住产品出租期限不超过五年的情况，收费内容往往包含床位费或房间费、服务费和餐费，可以一价全包，也可以分开收费，其中床位费或房间费通常按月收取，也可按季度、半年或者按年收取，也有一些旅居产品、短期体验产品或者日托产品按天或按周收取费用（服务费和餐费通常包含在床位费或房间费中）；服务费和餐费按月收取。

除上述费用外，还会收取一定额度的押金或医疗保证金。

短租模式是机构型或者日托型养老服务设施常用的盈利模式，社区型较少采取这种方式。

短租模式租期灵活，租期灵活，运营良好的情况下可以根据市场变化灵活调整价格，便投资者于享受项目溢价。

但是，短租产品资金回笼最慢，会给企业带来比较大的资金压力；客户可以随时进入和退出，需要投资者提供良好的服务来增强客户粘性，运营压力大；租金受住宅租金影响大。

4、长租模式

长租模式一般是指CCRC养老社区的居住产品出租期限超过五年的情况，常见的租期为5年、10年、15年和20年等。长租模式下，养老社区可以趸交房间使用费或者按合同约定分次缴纳，因为个体健康状况的差异服务费需要定期评估后按月或者按年收取，餐费按月收取或者按实际消费刷卡。

长租模式下项目可以根据需求，灵活制定租期并按照租期分段销售；未出租的租期可以随市场变化调整价格，一定程度上可以享受项目溢价；多种租期组合还可以满足不同老人的需求，增强客户粘性。但是，长租模式可以享受的项目溢价有限；租金受房价和住宅租金影响大。

长租模式是CCRC养老社区项目目前比较常采用的模式。长租模式可以退住。因为租赁合同的期限不能超过20年，所以有些CCRC养老社区项目会在租赁合同中约定或者通过签订补充协议的方式约定租赁期满后自动延期至新的约定期限（一般会延续至土地试用期到期）。