2021年1月6日，吉林省延边朝鲜族自治州延吉市人民政府印发了《延吉市国有土地上房屋征收与补偿办法》（延市政发〔2021〕2号），本办法自公布之日起施行。

延吉市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章　总　则

第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《吉林省国有土地上房屋征收与补偿办法》及有关法律、法规的规定，结合本市实际制定本办法。

第二条　为了公共利益的需要，在本市行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿活动适用本办法。

第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条　市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。市房屋征收经办中心作为本市房屋征收部门负责组织实施本市行政区域的房屋征收与补偿工作。

市人民政府的有关部门应当依照本办法的规定和市人民政府规定的职责分工相互配合，做好房屋征收与补偿工作。

被征收房屋所在地镇人民政府、街道办事处，应当配合做好房屋征收与补偿相关工作。

第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位人员数量不能满足房屋征收工作需要的，可聘请征收工作人员或企业从事劳务性工作，征收服务的劳务报酬从征收补偿费用中列支。

委托事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条　从事房屋征收工作的人员，应当熟知房屋征收方面的法律、法规和政策，并具备房屋征收工作相应的专业知识。房屋征收部门应当定期对从事房屋征收工作的人员进行法律、法规和专业知识培训。

第七条 任何组织和个人对违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及本办法规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门应当及时核实、处理。

第二章 征收决定

第八条 市人民政府应当对拟征收房屋项目的公共利益属性进行论证。

对符合法律、行政法规规定的公共利益情形的确需征收房屋的建设活动，发展改革、自然资源等部门应当分别对是否符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划和专项规划情况进行审查，并出具书面审查意见。

保障性安居工程建设、旧城区改造、改建征收房屋的，应当纳入市级国民经济和社会发展年度计划；对未纳入年度计划确需实施的，应当依法调整并纳入国民经济和社会发展年度计划。

第九条 因旧城区改造、改建需要征收房屋的，应当符合危房集中、基础设施落后等条件，经市人民政府组织有关部门认定后方可实施。具体认定条件和程序由市人民政府制定，并予以公布。

第十条 市人民政府应当组织自然资源、住房城乡建设等部门，根据国土空间规划和专项规划以及现场踏查等情况确定房屋征收范围，并予以公布。

第十一条 房屋征收范围确定并公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及抢栽抢种等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

市人民政府应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

市人民政府应当在暂停期限内作出房屋征收决定，未按期作出的，暂停期限届满后，暂停事项自动解除。

第十二条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十三条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府应当组织相关部门对征收补偿方案的合法性、可行性等进行论证，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第十四条 因旧城区改造、改建需要征收房屋，半数以上（不含半数）的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，市人民政府应当组织召开由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会情况修改征收补偿方案，并及时公布。

第十五条 市人民政府作出房屋征收决定前，由市人民政府确定的部门或者委托的第三方专门机构，按照有关规定进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。未经社会稳定风险评估或者评估结论为不可实施的，不得作出房屋征收决定。

第十六条 市人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十七条 市人民政府应当在作出房屋征收决定后3日内予以公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收决定自公告之日起生效。房屋征收决定及征收补偿方案应当报房屋征收部门备案。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十八条 房屋征收部门应当加强房屋征收工作的信息化建设，鼓励应用房屋征收信息系统加强对房屋征收工作的监督和管理。

第三章 征收评估

第十九条 被征收房屋的价值，应当由房地产价格评估机构评估确定。价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十条 房屋征收范围公布后，房屋征收部门应当通过市人民政府网站、媒体或在征收范围内公开发布征收评估报名公告。报名后，应当将符合条件的房地产价格评估机构及其业绩情况、估价师执业情况等信息向被征收人公布，由被征收人在5日内协商选定房地产价格评估机构。

经协商未达成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人投票确定，或者采用抽签、摇号等方式随机选定。采用投票方式确定时，选定的房地产价格评估机构得票数应当超过被征收人总数的50%。采用抽签、摇号等随机方式选定时，应当组织被征收人代表、基层组织代表及评估机构代表参加，邀请公证机构进行公证并全程录像。

房屋征收部门不得以任何方式和理由限制房地产价格评估机构参与房屋征收评估活动。

房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

第二十一条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第二十二条 被选定的房地产价格评估机构应当确定至少2名注册房地产估价师负责该房屋征收评估项目，注册房地产估价师确定后无特殊原因不得更换。

注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的街道（社区）工作人员见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第二十三条 房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。分户初评结果存在错误的，房地产价格评估机构应当予以修正。

公示期满，房地产价格评估机构应当将被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告送交房屋征收部门，由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

第二十四条 征收评估报告应当符合《房地产估价规范》，《国有土地上房屋征收评估办法》等规定。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的至少2名注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第二十五条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核评估结果10日内，向上级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十六条 住房城乡建设主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产价格评估机构的房屋征收评估行为等情况实施监督检查，并将检查发现的违法违规行为以及处理情况依法向社会公开。

房屋征收部门应当加强对征收评估委托合同实施情况的监督检查，对房地产价格评估机构、房地产估价师在房屋征收评估中不按要求查勘现场、制作评估报告、现场答疑、复核评估的，应当督促其履行合同并遵守相关法律、法规规定。

第二十七条　房地产价格评估机构和房地产估价师不得有下列行为：

（一）违反房地产估价资质要求，以分支机构名义承揽房地产估价业务或者出具评估报告；

（二）转让、或者允许他人利用房地产估价资质从事房屋征收补偿评估；

（三）出具虚假评估报告；

（四）违反规范规定，出具重大差错评估报告；

（五）与当事人或利害关系人串通，损害国家或被征收人合法权益；

（六）违反职业道德的其他行为。

第四章 补 偿

第二十八条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市人民政府应当给予被征收人以下补偿：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收房屋价值中应当包括房屋装饰装修价值、附属设施价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

第二十九条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。用于产权调换的房屋最小户型建筑面积不低于45平方米。

第三十条 被征收人选择货币补偿的，按照房地产评估机构的评估结果进行补偿。

第三十一条 被征收人选择房屋产权调换的，按照以下方法进行安置。

（一）被征收房屋产权性质为住宅。

1．砖木结构平房安置多层楼房原面积一比一兑换。砖木结构平房安置高层楼房原面积增加5平方米后一比一兑换。

2．砖木结构房屋回迁多层楼房合理扩大面积5平方米以内或回迁高层楼房扩大面积10平方米以内，按照延边州住房和城乡建设局确定的前一年度新建房屋建安成本结算。合理扩大面积后仍小于协议回迁面积的部分按产权调换房屋市场价格结算差价，大于协议回迁面积的部分按被征收房屋评估价格退剩余面积款。其他结构住宅房屋，按照评估价格与砖木结构平房住宅结算差价后，按上述政策结算。

注：产权调换房屋市场价格是指市人民政府以市场评估方式确定的房屋征收决定公告之日同地段或同类区新建商品房市场平均价格。

3．被征收房屋与产权调换房屋应结算楼层差价，具体方案在房屋征收补偿方案中规定。

4．持有市人民政府发放的城市居民最低生活保障金领取证的被征收人，被征收住宅房屋增加奖励面积后，面积仍小于45平方米（在本市行政区域内有其他住宅的，均合并计算）的，按45平方米进行补偿或安置。

（二）被征收房屋产权性质为非住宅。

商业性质非住宅房屋，与新建门市房原面积一比一兑换后，原面积小于协议面积的部分按产权调换房屋市场价格结算差价，原面积大于协议面积的部分按被征收房屋评估价格退剩余面积款。

非商业性质非住宅房屋进行补偿时，安置范围内可提供同等性质房屋的，进行产权调换，应按照评估价格与产权调换房屋结算差价；安置范围内无法提供同等性质房屋的，进行货币补偿。

第三十二条 住宅房屋被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

第三十三条 产权调换的房屋应当在原地段或者就近地段提供回迁房屋。

被征收房屋地段不具备房屋产权调换条件的，可以在其他地段提供产权调换房屋，同时应当考虑地段差异，给予合理补偿。

第三十四条 征收住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，房屋征收部门还应当支付搬迁补助费、临时安置补助费、越冬采暖补助费；住宅房屋从事生产经营活动的，支付停产停业损失补助费。

（一）搬迁补助费：被征收人选择货币补偿的，向被征收人支付搬迁补助费800元；被征收人选择产权调换的，向被征收人支付搬迁补助费1600元。

（二）临时安置补助费：市房屋征收部门应当按照每平方米12元/月的标准支付选择产权调换的被征收人临时安置补助费。产权调换协议面积小于原房屋建筑面积时按照协议面积，产权调换协议面积大于原房屋建筑面积时按照原房屋建筑面积标准计算。原房屋建筑面积小于50平方米的，按600元/月标准支付。未能按照约定期限交付产权调换房屋的，应当自逾期当月起按每平方米16元/月的标准支付临时安置补助费，每月不足800元按800元支付。

（三）越冬采暖补助费：选择产权调换的被征收人在过渡期限内需要过冬的，房屋征收部门应向被征收人按每户200元／月的标准支付越冬采暖补助费。采暖期限为每年11月初至次年4月末。

（四）用住宅房屋从事生产经营活动，被征收人在征收决定作出前正在生产经营并已依法取得工商营业执照满1年以上，依法纳税的，按房屋产权证登记面积的70%面积认定为经营面积，并按认定的经营面积分户评估价格的3%一次性支付给被征收人停产停业损失补助费。

第三十五条 征收非住宅房屋除了对原房屋进行补偿或安置外，还应当支付搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失补偿。

（一）搬迁补助费：根据国家有关规定和市场价格，由委托评估机构计算搬迁费用后，向被征收人支付搬迁补助费。无法评估的经市房屋征收部门申请，由相关部门按照相关程序规定公开招标搬迁机构后支付搬迁补助费。

（二）临时安置补助费：产权调换协议面积小于原房屋建筑面积时按照协议面积，产权调换协议面积大于原房屋建筑面积时按照原房屋建筑面积标准计算。房屋征收部门应当给选择产权调换的被征收人每月按原房屋评估价值的3‰支付临时安置补助费，补助到安置为止。如安置期限超过产权调换协议书中规定的产权调换房屋交付时间的，应当自逾期当月起按原房屋评估价值的4‰补偿。

（三）停产停业损失补偿：

因征收房屋造成停产停业，且同时符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿。

1. 不动产权证书记载或者经认定，房屋用途为生产、经营用房等非住宅房屋；

2. 具有合法、有效的营业执照，且营业场所为被征收房屋；

3. 房屋征收决定公告之日仍正常生产经营的；

4. 法律、法规等另有规定的除外。

停产停业损失按以下标准补偿：

1．依据房屋征收决定公告之日上一年同期净利润计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准。不够纳税起征点的按实际经营状况，最高不能超过纳税起征点计算，补偿期限最高为6个月。

2．如缴税凭证及纳税起征点等不能如实反映经营状况的，经营损失补偿每月按房屋评估价值的5‰支付，补偿期限最高为6个月。

房屋征收前已闲置的非住宅房屋，不予补偿停产停业损失。

第三十六条 征收租赁房屋的，由房屋征收部门对被征收房屋所有权人补偿，被征收房屋所有权人负责将租赁房屋腾空。

被征收房屋所有权人与承租人有合同约定的，按合同约定解决；无合同约定或约定不明确的，双方协商解决；双方达不成一致意见的，补偿金提存公证，待双方达成一致意见或持相关生效法律文书领取。

第三十七条 被征收房屋装修及附属物按照评估机构的评估结果进行补偿。

第三十八条 被征收房屋已经登记的，其性质、用途和建筑面积一般以不动产权证书和不动产登记簿的记载为准；不动产权证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；未经登记的，应当按照市人民政府组织有关部门认定、处理的结果进行评估。

第三十九条 作出房屋征收决定前，自然资源局应当依法对征收范围内未取得所有权证的房屋合法性进行认定。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第四十条 对未登记房屋合法性认定，可依照相关法律法规规定，由自然资源局认定；房屋有批准手续的，按批准用途给予一次性货币补偿；违章建筑由自然资源局依照相关规定处置。

第四十一条 对未超出批准期限的临时建筑，按照建筑安装成本结合新旧程度进行评估后补偿。

第四十二条 对符合城镇住房制度改革政策规定的公有住宅房屋，应当先进行公有住房出售，再实施房屋征收。对暂不具备公有住房出售条件的，可以采取房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由承租人继续承租，重新签订房屋租赁合同。

第四十三条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十四条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当在签约期限届满之日起6个月内作出。补偿决定的公告送达时间不得少于10日。补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十五条 被征收房屋所有权人不明确的，市人民政府可以根据房屋买卖协议、遗嘱以及街道、社区、邻里等提供的材料作为开展征收补偿工作的证据材料。

被征收房屋所有权人不明确的，进行公告后，由公证机关进行提存公证，市人民政府组织征收、公安、行政执法、镇街等相关部门对房屋进行拆除。

第四十六条 房屋征收决定作出前，因自然灾害等不可抗力造成房屋灭失，并因拟进行房屋征收等原因未能恢复重建的，应当结合不动产权证书载明的用途、面积等信息及相关影像资料给予适当补偿。

房屋征收决定作出后，非因被征收人过错造成房屋灭失的，应当对房屋价值给予补偿。

第四十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第五章　奖励政策

第四十八条 在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁的住宅房屋，选择产权调换的，予以原征收面积20％的奖励。享受本奖励政策及本办法第三十一条第一款补偿政策后，仍小于45平方米的部分按新建房屋建安成本结算；选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价格的20％给予货币奖励。

第四十九条 在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁的非住宅房屋，选择产权调换的，按照被征收房屋评估价格的5%给予货币奖励；选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价格的10％给予货币奖励。

第五十条 用于生产经营活动的住宅房屋征收时正在生产经营，被征收人在征收决定作出前已依法取得工商营业执照满一年以上，依法纳税的，如在房屋征收公告规定的签约期限内签订协议，并且在协议中规定的搬迁期限内搬迁，给予一万元货币奖励。奖励应支付给被征收人。

第五十一条　在签约期限内未签订协议，或在协议中规定的搬迁期限内未搬迁的，不享受奖励政策。

第六章　法律责任

第五十二条 违反本办法规定的行为，法律、行政法规已规定法律责任的，依照其规定执行。

第五十三条 违反本办法规定的，由市人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行以及破坏、拆除房屋等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第五十五条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第七章　附　则

第五十六条　本办法由延吉市人民政府负责解释。

第五十七条　本办法自公布之日起施行。2015年9月29日印发的《延吉市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（延市政发〔2015〕32号）同时废止。本办法施行前已开始征收的项目，继续沿用原有规定办理。

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